Ипотечная перестройка

Рынок ипотеки с начала 2026 года переживает заметную перестройку: доля рыночных программ в январе составляла лишь 18%, однако с марта по июнь она стабилизировалась примерно на уровне 40%. При этом доля льготных программ после январского всплеска сократилась на 15–20 п.п. и приблизилась к 60%.

По объемам это изменение тоже очевидно. За первые пять месяцев 2026 года выдачи рыночной ипотеки превысили 350 млрд руб., что в четыре раза больше показателя за период январь–май 2025 года. Особенно ярко рост проявился в сегменте вторичного жилья: в феврале 2026 года объем выдач составил 61,7 млрд руб., то есть увеличился примерно в пять раз по сравнению с февралем 2025 года.

В январе, ожидая изменения условий льготных программ, сделки на рынке существенно ускорились, и льготная ипотека дала около 12 млрд руб. Однако после пересмотра параметров семейной ипотеки выдачи снизились. При этом, по данным федеральной компании «Этажи» в Екатеринбурге, льготный сегмент сократился на 62% к январю, а общий объем ипотечных кредитов — на 21%.

«Уже к весне рынок начал частично восстанавливаться, а в мае объемы выданных кредитов превысили уровень начала года, что связано с адаптацией участников, ростом доли вторичного жилья в сделках и постепенным оживлением спроса», — комментирует ситуацию Татьяна Кацер, руководитель отдела ипотеки федеральной компании «Этажи» в Екатеринбурге.

Динамика выдачи ипотеки в 2026 году была неравномерной. В январе объем выдач составил около 11,9 млрд руб., в феврале снизился до 9,4 млрд руб., после чего рынок перешел к восстановлению. В марте банки выдали ипотечных кредитов на 10,96 млрд руб., в апреле — на 12,03 млрд руб., а в мае показатель достиг примерно 14 млрд руб. В целом за январь–май 2026 года объем выдачи ипотеки составил около 58 млрд руб.

С февраля 2026 года рынок меняется в том числе под давлением новых норм регулятора. Введение принципа «одна семья — одна ипотека», запрет на использование донорской ипотеки и требование участия обоих супругов в качестве созаемщиков воспринимаются как часть более глубокой государственной стратегии по перестройке рынка.

«Эти меры сужают рамки массовой бюджетной поддержки и стимулируют переход к адресной помощи, одновременно повышая роль рыночных инструментов в сценариях покупки», — считает Татьяна Кацер.

Реакция девелоперов на новые обстоятельства неоднозначна. Застройщики сокращают темпы запуска новых проектов и становятся более осторожными в выборе локаций. В Свердловской области в апреле 2026 года зафиксировано снижение объемов запусков на 19% в годовом выражении.

При этом по Екатеринбургу источники отмечают, что девелоперская активность остается на прежнем уровне, а число новых проектов даже выросло относительно начала 2025 года.

На фоне удорожания рыночной ипотеки и ужесточения условий по семейным программам застройщики активизируют альтернативные схемы продаж. Рассрочки, трейд-ин и субсидированные ставки выступают как инструменты, уменьшающие ежемесячную нагрузку или откладывающие ее на более поздний срок. Такие механизмы частично компенсируют ограничение массовых льгот и позволяют поддерживать спрос в условиях перехода к более рыночной структуре кредитования.

Ценовая динамика новостроек характеризуется замедлением роста. Падение спроса по льготным программам ограничивает возможности для дальнейшего быстрого удорожания, однако значительного обвала цен пока не наблюдается: застройщики удерживают цены, ориентируясь на себестоимость, и аккуратно идут в акционные предложения.

«При этом в сегментах с высоким запасом предложения и медленными продажами корректировки цен могут быть более заметными. А сами застройщики в такой ситуации часто не спешат запускать новые проекты и выводят дома на рынок постепенно», — делится мнением Татьяна Кацер.

Структурные изменения в сделках все более подтверждают, что смещение спроса на вторичное жилье — не временное явление, а новый тренд рынка.

«Сейчас на этот сегмент приходится 65–70% объема базовой ипотеки, а в феврале объем выдач вторички достиг 53 млрд руб., что в 4,7 раза больше февраля 2025 года. Это уже не временный всплеск, а более устойчивое перераспределение спроса, объясняемое тем, что готовые квартиры легче вписываются в семейный бюджет и больше стимулируют сделки», — говорит Татьяна Кацер.

Новостройки в большей степени зависят от льготных программ, поэтому участникам рынка приходится менять тактику продаж. Агентам целесообразно делать ставку на быстрые сделки, трейд-ин и понятные схемы переговоров, ориентированные на семейные сценарии, а застройщикам — активнее использовать рассрочки, скидки, субсидированные ставки и программы обмена, чтобы компенсировать ослабление массовой льготной поддержки.

Прогнозы до конца 2026 года указывают на дальнейшее снижение доли льготной ипотеки до уровня около 50% и на рост общих выдач до более чем 5 трлн руб.

Такой сценарий остается достижимым, однако его реализация во многом зависит от динамики ключевой ставки и от скорости, с которой рыночный сегмент сможет восполнить сжатый объем льготного кредитования. При более быстром и глубоком урезании программ объемы льготной ипотеки могут сократиться даже до 40–45% раньше ожидаемых сроков, что усилит зависимость рынка от эффективности рыночных инструментов и от готовности застройщиков адаптировать продуктовую политику.