Стоит ли продавать инвестквартиры

С 2020 года рынок жилья Екатеринбурга захлестнула волна инвестиционных сделок: горожане массово скупали квартиры, спасая сбережения от рекордной инфляции и геополитических рисков. Однако сегодня эти же инвесторы оказались перед непростым выбором — фиксировать прибыль или ждать нового витка роста цен. Подробности — в материале ИАА УрБК.

За последние шесть лет квартиры в Екатеринбурге подорожали в среднем в 2,5 раза. У многих владельцев возник закономерный соблазн выйти из актива — тем более что в последние полтора-два года рост заметно замедлился и уже едва опережает инфляцию.

Ключевой аргумент в пользу продажи: старые драйверы увеличения цен себя исчерпали. В первую очередь речь идет об ипотечном буме, «гонке зарплат» и увеличении затрат застройщиков. Новых же драйверов, способных поддержать дальнейший рост, сегодня недостаточно.

Ситуацию усугубляет высокая конкуренция между собственниками. На первичном рынке выставлено около 65 тыс. квартир, на вторичном — более 10 тыс. Это сдерживает рост цен — даже при увеличении спроса. Поэтому в ближайшие годы стоимость жилья либо будет расти очень медленно, либо останется вблизи текущих отметок.

Еще одна проблема — динамика арендных ставок: за последние два года их рост практически остановился. Привлекательность этого бизнеса снижается на фоне постепенного удешевления ипотеки и острой конкуренции между арендодателями.

Впрочем, продавать инвестиционную квартиру готовы далеко не все собственники. Главная проблема — отсутствие равноценной альтернативы. Недвижимость остается твердым активом, и сегодня ее практически нечем заменить.

Эта проблема наглядно проявляется на примере вкладов. По данным ЦБ, средняя максимальная ставка в топ-10 крупнейших банков России сейчас составляет 13%, при этом показатель непрерывно снижается. Через год ставки вполне могут оказаться одинарными. А значит, долгосрочного нормального дохода инвестор на них уже не получит.

Аналогичная ситуация и с облигациями. По оценкам аналитиков, в 2026 году качественные корпоративные долговые бумаги с фиксированным купоном могут принести инвестору 16-18% годовых, однако такие вложения сопряжены с кредитным риском эмитента, а высокая доходность возможна лишь в коротком периоде.

Акции российских компаний и валютные инструменты, в свою очередь, мало подходят для консервативных инвесторов: они несут серьезные риски потери капитала. Кроме того, в последние годы эти инструменты не показывали стабильно высокой доходности, сопоставимой с недвижимостью.

Таким образом, на фоне отсутствия надежных альтернатив продавать инвестквартиру сейчас разумно лишь в одном случае: если у инвестора есть четкий план реинвестирования, который соответствует его стратегии. Если же такого плана нет, разумнее сохранить текущий актив и пересмотреть решение через год-два, когда рыночная ситуация может измениться.

Ранее ИАА УрБК писало, что с момента отмены массовой льготной ипотеки в середине 2024 года квартиры в новостройках Екатеринбурга в среднем подорожали на 15%.