Покупателей тянет к уединению

В Екатеринбурге на площадке Уральского государственного горного университета прошел открытый семинар «XXII День недвижимости», посвященный вопросам развития ипотечного рынка, регулирования жилищного строительства и изменений на рынке недвижимости. В мероприятии приняли участие представители Банка России, органов власти, девелоперских компаний, банковского сектора и профессионального сообщества.

В ходе семинара в числе прочих участников заместитель начальника отдела регионального экономического анализа экономического управления Уральского ГУ Банка России Сергей Иванов, соучредитель ГК «СОТЫ Девелопмент» Дмитрий Голубев, сооснователь Shilo Development Александр Шевченко и представитель «РСГ Академическое» Александр Семенок. Мероприятие было посвящено состоянию ипотечного рынка, регулированию со стороны Банка России и развитию жилищного строительства. В ходе семинара участники обсудили изменение структуры спроса на жилье и соотношение городского и загородного форматов.Семинар открылся пленарным обсуждением темы изменения структуры спроса на жилье и соотношения городского и загородного форматов. В ходе сессии участники рассмотрели тенденции развития индивидуального жилищного строительства, а также факторы, влияющие на выбор покупателей.

В рамках программы были представлены аналитические доклады о состоянии рынка ИЖС и многоквартирного строительства, а также обсуждены вопросы градостроительного развития территорий. Отдельное внимание было уделено развитию инфраструктуры новых жилых районов и качеству городской среды.

Представитель Уральского ГУ Банка России Сергей Иванов сообщил, что регулятор фиксирует рост просроченной задолженности по ипотеке, однако ее уровень остается относительно низким и не несет системных рисков. По его словам, проблемные кредиты в основном связаны с выдачами периода кредитного перегрева 2022-2023 годов.

Он отметил, что ситуация на рынке постепенно стабилизируется, а рост портфеля фактически остановился. «По сути дела, рынок в определенной степени охлаждается», — сказал С. Иванов.

При этом основная часть выступления была посвящена структуре рисков и мерам регулирования. Иванов пояснил, что чаще всего просрочки возникают у заемщиков с высокой долговой нагрузкой или недостаточным кредитным опытом. «В основном заемщики, которые допускают просрочки, — это люди, у которых либо высокая кредитная нагрузка, либо малый опыт, нет кредитной истории и вообще мало опыта работы с кредитами», — отметил он.

По данным ЦБ, средняя долговая нагрузка ипотечных заемщиков достигает около 40% дохода, а срок кредитования приближается к 26 годам. Регулятор также обращает внимание на рост числа долгосрочных кредитов, рассчитанных до возраста 70–75 лет заемщика.

Представитель регулятора подчеркнул, что Банк России применяет макропруденциальные инструменты для сдерживания рисков в системе. «Макропруденциальные надбавки — их цель в создании запасов капитала для банков, то есть того буфера, который позволит им функционировать бесперебойно в случае усугубления каких-то кризисных явлений на рынке», — пояснил он.

С. Иванов добавил, что регулирование базируется на моделях и стресс-тестировании. «Банк России не просто так вот эти вот показатели ограничения вводит. Это все базируется точно так же и по денежно-кредитной политике на моделях... на проведение стресс-тестирования», — сказал представитель регулятора.

По мере стабилизации ситуации требования могут смягчаться. «Мы не только повышаем надбавки. Путем снижения мы также помогаем после этого банкам кредитовать экономику дальше», — отметил Иванов.

Он также сообщил, что банки уже самостоятельно сокращают выдачу рискованных кредитов. «Банки, на самом деле, уже сами до этого свою политику скорректировали и рискованных кредитов выдают меньше», — сказал он.

При этом, по оценке ЦБ, ситуация на рынке остается контролируемой.
«Каких-то сейчас серьезных сложностей и проблем на рынке недвижимости нет», — подчеркнул С. Иванов.

Отдельным блоком на семинаре обсуждалось развитие индивидуального жилищного строительства и загородного рынка. Участники отметили, что спрос на такие проекты растет, а покупатели все чаще ориентируются на качество среды и инфраструктуру.

Соучредитель ГК «СОТЫ Девелопмент» Дмитрий Голубев заявил, что рынок ИЖС находится в стадии формирования комплексного подхода к развитию территорий.
«На самом деле, продукт загородного жилья, продукт ИЖС, на сегодняшний день только формируется. Только сейчас загородные девелоперы поняли, что нужно создавать комфортную среду обитания», — сказал он.

По его словам, ключевым фактором становится уровень инфраструктуры и повседневного комфорта. «Человек должен, выходя за свой участок, он должен получать уровень комфорта тот, который он может получить в городе», — подчеркнул Д. Голубев.

Он также отметил значимость создания среды для подростков как одного из будущих конкурентных преимуществ проектов. «На коне будут те поселки, которые сделают так, чтобы подростки в возрасте 14—17 лет хотели ехать за город», — заявил он.

Сооснователь Shilo Development Александр Шевченко отметил, что покупатели не откладывают сделки, несмотря на рост стоимости строительства и изменения ипотечных условий. «Очень мало кто откладывает, потому что все понимают, что лучшее время для покупки — это сейчас. Все только дорожает», — сказал он.

По его мнению, ограничивающим фактором для рынка остается устаревший лимит по льготной ипотеке. «И вот этот лимит 6 млн, он уже настолько устарел. Уже надо там девять-десять-двенадцать, ну как в Москве, там, в Санкт-Петербурге», — отметил А. Шевченко.

Он также подтвердил устойчивый тренд на переезд за город. «Но я замечаю, что люди все больше и больше едут за город», — сказал он.

Руководитель отдела продаж ООО СЗ «ТВОЯ Привилегия» Роман Калугин отметил рост интереса к малоэтажным проектам, которые сочетают городскую инфраструктуру и более спокойную среду. «Мы устали жить в том городском шуме, который нас окружает, нам охота немножко там тишины и комфорта», — прокомментировал он.

Представитель РСГ «Академическое» Александр Семенюк подчеркнул, что переезд за город часто связан с эмоциональным запросом на спокойствие. «Сейчас ритм жизни настолько серьезный такой, когда в конце недели приходишь в пятницу вечером домой и хочется какого-то умиротворения, спокойствия», — сказал он.

При этом он указал, что строительство индивидуального жилья требует значительных ресурсов и несет финансовые риски. «Есть масса примеров, когда люди, ну, наверное, переоценили свои силы, начали строить дом и закончили там в районе там крыши, потому что не хватило финансов», — отметил А. Семенюк.

Он добавил, что города пытаются частично компенсировать этот запрос через развитие городской среды. «Наверное, отчасти какие-то атрибуты загородной жизни мы стараемся нашим клиентам преподнести настолько, насколько это возможно», — сказал он.

При этом, по его словам, у загородного формата есть объективные преимущества. «Плюсов колоссальное количество у загородной недвижимости — это вообще бесспорно», — подчеркнул представитель девелопера.

Участники семинара сошлись во мнении, что дальнейшее развитие рынка недвижимости будет зависеть от доступности ипотечных программ, регуляторной политики Банка России и способности девелоперов формировать комфортную жилую среду как в городских, так и в загородных проектах.