Спрос развернулся на вторичку

В Екатеринбурге по итогам первого квартала 2026 года наблюдается увеличение спроса на вторичку. Среди причин аналитики называют «омоложение» сегмента и ужесточение правил выдачи семейной ипотеки. Со снижением ключевой ставки ожидания экспертов подтверждаются: постепенно формируется новая модель развития рынка недвижимости. Изменения затрагивают структуру спроса, поведение покупателей и роль финансовых инструментов.

По мнению президента Уральской палаты недвижимости Василия Петровича Олейникова, первый квартал 2026 года прошел под знаком определенности: «Да, в январе–феврале произошло сезонное охлаждение и снижение спроса на 10–15% после ажиотажа конца прошлого года, связанного с изменением условий семейной ипотеки. Однако это не рецессия, а коррекция. Рынок стабилизировался. Рецессии в классическом понимании нет, есть переход к более здоровой модели роста без «горячих» денег массовой льготной ипотеки».

Одним из главных трендов первого квартала 2026 года стало смещение интереса в сторону вторичного жилья: порядка 60–65% всех операций приходится на долю сделок во вторичке. Это связано со снижением доступности льготной ипотеки, в том числе семейной, а также с ростом стоимости новостроек.

С 1 февраля 2026 года большинство семей лишились возможности приобрести квартиру в новостройке, так как ранее один из супругов уже использовал свое право. И, как следствие, эти покупатели ушли с рынка. Кроме того, банки стали более внимательно подходить к одобрению, выросли требования к доходу заемщиков, а следовательно, сократилось количество выданных кредитов.

Высокая стоимость аренды жилья также стимулирует переход из сегмента найма в покупку объектов для жизни на вторичном рынке: потребитель становится все более осознанным, стремясь сэкономить на аренде и дополнительных затратах на ремонт. На вторичном рынке часто можно найти более доступные варианты, а главное — готовое жильё, в которое можно заселиться сразу, без ожидания сроков завершения строительства и связанных с этим рисков.

Еще одна причина повышенного интереса к объектам вторичного фонда — изменение инвестиционного поведения населения. В последние годы высокие ставки по банковским депозитам сделали вклады очень популярным инструментом для сохранения денег. Многие люди предпочитали держать средства в банке, получая высокий процент. Но сейчас доходность вкладов постепенно снижается, и возникает обратный тренд на перевод денежных средств с депозитов в недвижимость.

«Причем чаще всего речь идёт именно о покупке квартир на вторичном рынке, и нередко за наличный расчет. Такие сделки проходят быстрее, продавцы чаще готовы обсуждать цену, а покупатель получает понятный объект без строительных рисков. В результате на рынке постепенно формируется новая ситуация: доля сделок без ипотеки начинает расти, а вторичное жильё становится более востребованным», — считает Всеволод Кулаев, специалист по недвижимости АН «ЭТАЖИ — Екатеринбург».

Василий Олейников отмечает конкурентное преимущество рынка готового жилья — так называемую «молодую вторичку». «Каждая пятая квартира в продаже сейчас не старше пяти лет. Это современное жилье с готовой инфраструктурой, которое стоит ощутимо дешевле аналогичного в новостройке. Очевидно, что застройщики будут вынуждены предлагать более гибкие ценовые условия, чтобы конкурировать с «молодой вторичкой», — говорит президент УПН.

Девелоперы действительно стремятся вернуть покупательский интерес: на рынке новостроек появляются все более разнообразные инструменты приобретения: рассрочки, субсидированные ставки, траншевая ипотека, огромное количество скидок, особенно на готовое или почти готовое жилье. Это связано с тем, что остается большой пул нераспроданных квартир, а значит, пустые эскроу-счета. Эксперты фиксируют, что прошла эра, когда на котловане можно было купить дешевле, сейчас чаще выходит наоборот.

По прогнозам аналитиков, при дальнейшем снижении ключевой ставки возможно оживление ипотечного рынка и рост числа сделок. Это, в свою очередь, может привести к постепенному увеличению цен. Как отмечает Наталья Рылова, руководитель отдела аналитики АН «ЭТАЖИ — Екатеринбург», оживление ипотечного рынка подтверждается и прогнозами крупнейших игроков.

«По данным Домклик (Сбербанк), общий объем выдачи жилищных кредитов на рынке в 2026 году вырастет на 26% к уровню 2025-го. Такой рост означает восстановление доступности ипотеки и возвращение отложенного спроса. Во втором полугодии мы ожидаем умеренно позитивные сдвиги и оживление рынка по всем категориям спроса», — полагает Наталья Рылова.

Эксперты полагают, что 2026 год станет переходным: рынок уходит от зависимости льготных программ и формирует более зрелую, гибкую и сбалансированную модель, где ключевую роль играют реальные потребности покупателей и финансовая доступность сделок.