Непосильная ноша ипотеки

Банк России опубликовал годовую отчетность, которая зафиксировала тревожную тенденцию на рынке жилищного кредитования. Объем выданной ипотеки за 2025 год сократился на 10%, составив 4,5 трлн руб. Однако главной проблемой стало не столько уменьшение объемов, сколько стремительное накопление просроченной задолженности, достигшее критических значений.

Согласно отчету, по итогам 2025 года банки выдали ипотеки на 4,5 трлн руб. — на 10% ниже рекордного 2024 года. Рыночная ипотека практически исчезла из-за ключевой ставки, которая остается на заградительном уровне — 15%. Жилье доступно лишь узкому кругу заемщиков, попадающих под льготные программы.

При этом общая задолженность населения продолжает расти. За 11 месяцев портфель увеличился до 21,3 трлн руб. (+6,4%). Э. Набиуллина обозначила прогноз на 2026 год: «Мы ожидаем продолжения тенденции сбалансированного роста: 6-11% по ипотеке».

Главный тревожный сигнал отчета — резкое ухудшение качества долгов. «Плохие» кредиты (просрочка более 90 дней) за год выросли более чем вдвое — с 96,4 млрд до 199,1 млрд руб. Реальный уровень проблемной задолженности (с учетом реструктуризации) достиг 1,7% портфеля. В сегменте ИЖС доля проблемных ссуд взлетела до 4,6%.

Председатель Банка России признала ухудшение: «Доля проблемных кредитов увеличилась, что было неизбежно после двух лет быстрого роста. Тем не менее качество новых выдач улучшилось с середины 2025 года благодаря мерам макропруденциальной политики».

Рынок держится исключительно на господдержке. В ноябре доля льготных программ составила 78%, в декабре достигла 80%. «Рыночная ипотека при текущих ставках мертва. Как только льготы сужаются, объемы выдачи обрушиваются», — комментируют аналитики.

Глава ЦБ обозначила принципиальную позицию: «Мы предложим Минфину давать господдержку только на стандартную ипотеку. Мы хотим, чтобы к льготной ипотеке нельзя было «прикручивать схемы», которые дискредитируют идею господдержки». Регулятор сделал ставку на макропруденциальные лимиты (МПЛ), жестко ограничив выдачу заемщикам с низким взносом и высокой долговой нагрузкой. В результате доля кредитов с взносом менее 20% рухнула с 54% до 5%; доля выдач заемщикам с долговой нагрузкой выше 80% снизилась с 47% до 6%.

Годовой отчет ЦБ фиксирует переход ипотечного рынка в фазу кризиса перегрева. Основная проблема — не в падении выдач, а в ухудшении качества уже выданного портфеля. Потенциал роста ипотеки исчерпан, главная задача банковской системы — не допустить обвала на рынке жилья из-за массового выхода заемщиков в дефолт. Банки к настоящему времени нарастили «подушки капитала выше минимального порога примерно на 9 трлн руб., что является хорошей защитой от стрессовых условий», отмечал регулятор. По оценке ЦБ, система готова к возможному ухудшению качества ипотечного портфеля.

Добавим, что ранее Центр макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования (ЦМАКП) предупредил о рисках возникновения в России до октября 2026 года банковского кризиса. Согласно оценкам аналитиков, стабильно высокие темпы прироста вкладов, наблюдавшиеся последние 3 года, сменились стагнацией на фоне падения уровня ставок. По данным аналитиков, в сентябре средства на счетах и депозитах населения выросли незначительно (+67 млрд руб.; +0,1% к предыдущему месяцу). В августе по приросту средств на депозитах была аналогичная динамика.

Одновременно с этим, согласно предварительным статистическим данным бюро кредитных историй «Скоринг бюро», по состоянию на 1 октября 2025 г. величина совокупного портфеля «плохих долгов» российских банков составила 2,3 трлн руб. При этом за 9 месяцев текущего года этот портфель уже вырос сильнее (в 1,6 раза), чем за весь прошлый год — 490 млрд руб. прироста «плохих» долгов за январь-сентябрь 2025 г. против 302 млрд руб. прироста за 2024 г. Ухудшение качества ссуд в кредитных портфелях банков требует от кредитных организаций снижения риск-аппетитов, поскольку в противном случае они будут вынуждены тратить больше ресурсов на покрытие резервов, что в конечном итоге скажется на рентабельности их деятельности.

Низкий уровень безработицы остается важным фактором, препятствующим возникновению эффекта «бегства вкладчиков», отмечается в докладе. Он помогает поддерживать уверенность граждан в стабильности их финансового положения и снижает уровень тревожности. Однако при масштабном внутри- или внешнеэкономическом кризисе, который ставит под сомнение устойчивость занятости, риск возникновения «бегства вкладчиков» значительно возрастает, отмечают в ЦМАКП.

Обусловленное рецессией (в случае ее возникновения) снижение занятости может привести к усилению нервозности частных банковских вкладчиков, что (при условии возникновения острого информационного повода) может создать банковскую панику. Падение качества активов и резкие колебания ресурсной базы банков могут стать драйвером системного банковского кризиса, предупредили аналитики ЦМАКП. Рассчитана ли на такой сценарий финансовая подушка банков, вопрос открытый.