Проблема избыточного девелоперского оптимизма

Ключевой проблемой первичного рынка жилья Екатеринбурга становится избыточный девелоперский оптимизм. Он выражается в системной недооценке рисков и уверенности игроков в том, что серьезные трудности обойдут их стороной. О причинах этого явления — в материале УрБК.

Можно условно выделить три вида избыточного оптимизма. Разберем каждый из них по отдельности.

Вера в свою эффективность

В 2020–2025 годах рынок новостроек Екатеринбурга демонстрировал устойчиво высокие показатели продаж, что позволило многим девелоперам получить значительную прибыль. Однако восходящий тренд сформировал у игроков иллюзию безусловной эффективности их бизнес-моделей, тогда как на растущем рынке высокие результаты зачастую обусловлены внешней конъюнктурой, а не управленческими решениями.

Накопленные за предыдущие годы ресурсы позволяют девелоперам справляться с кратковременными циклами падения продаж, а также поддерживать запуск новых проектов на текущем уровне. Из-за этого многие компании искренне считают, что работают намного эффективнее большинства своих конкурентов и именно им не грозит серьезное ухудшение ситуации. Пока у них нет поводов сомневаться в этом.

Государство нам поможет

Как известно, с 2020 года участники рынка новостроек Екатеринбурга работали в тепличных условиях. Массовые льготные ипотечные программы позволили девелоперам не чувствовать серьезных проблем ни в период пандемии коронавируса в 2020 году, ни после эскалации украинского кризиса в 2022 году, ни на фоне резкого роста ключевой ставки. После отмены безадресной льготной ипотеки в середине 2024 года ситуация кардинально не изменилась — большинство сделок сейчас проходят по семейной ипотеке.

Вся эта ситуация сформировала у многих девелоперов устойчивую иллюзию: рынок новостроек всегда будет оставаться под защитой государства, а значит, переживать особо не о чем. В случае ухудшения продаж неизбежно последуют новые стимулирующие меры. Возможность полного сворачивания массовых ипотечных программ просто не закладывается в прогнозы застройщиков, хотя вероятность такого сценария остается высокой.

Неверие в кризис

На рынке новостроек Екатеринбурга давно не было масштабного кризиса. Последние серьезные испытания для застройщиков были связаны с последствиями кризисных явлений 2014–2015 годов. За это время выросло целое поколение менеджеров и руководителей, которые никогда не работали на падающем рынке.

Сегодня многие девелоперы просто не рассматривают кризис как реалистичный сценарий. В их картине будущего ключевая ставка вскоре снизится до 10–12%, что сделает рыночную ипотеку вновь привлекательной. Сохранится и господдержка, продолжится «гонка зарплат», то есть спрос останется стабильным. Однако далеко не факт, что все эти ожидания оправдаются.

Чем грозит избыточный девелоперский оптимизм? Во-первых, девелоперы начинают переоценивать свои силы, запуская новые проекты без должной оценки рисков. Во-вторых, в фазе роста они пренебрегают оптимизацией расходов, считая ее излишней. В-третьих, на падающем рынке компании оказываются не готовы своевременно развернуть антикризисные стратегии — ни операционно, ни психологически.

В долгосрочной перспективе сочетание этих факторов способно привести к росту числа проблемных объектов и, как следствие, к падению доверия к рынку новостроек со стороны покупателей.

Ранее УрБК обозначил худший сценарий для рынка новостроек Екатеринбурга в 2026 году. Он может реализоваться именно в том случае, если девелоперский оптимизм возобладает над здравым смыслом на фоне высокой ключевой ставки, ужесточения условий льготной ипотеки и снижения реальных доходов населения.