Новые вызовы для «Брусники»

Ряду девелоперских компаний в России и в Свердловской области в текущем году будет непросто из-за сохраняющихся запредельных ставок по ипотеке и ухудшающейся ситуации с платежами. Уральскую столицу в конце прошлого года фактически покинул федеральный девелопер «ПИК», успевший реализовать в городе три проекта в годы льготной ипотеки. Вслед за ним рынок строительства в Екатеринбурге могут покинуть и другие компании. Среди кандидатов на выход аналитики все чаще называют «Бруснику».

Судя по данным аналитической платформы bnMAP.pro, ажиотажный спрос на жилье в новостройках, возникший в конце 2025 года в преддверии ужесточения условий льготной ипотеки, особо на рынок не повлиял. В декабре на рынке новостроек Екатеринбурга было зарегистрировано около 4,1 тыс. договоров долевого участия в строительстве. Число договоров, подписанных в декабре и уже прошедших регистрацию — около 3,2 тыс. штук. Это позволяет дать общую оценку количества сделок по ДДУ в прошедшем месяце на уровне более 4 тыс. сделок. Продажи декабря 2025 года в 1,5 раза превысили результаты 2024 года, но общий итог 2025 года остался на уровне предыдущего года.

«Хорошие результаты продаж по году в 2025 году базируются не только на ажиотаже вокруг семейной ипотеки. Они стали возможны благодаря широкому ассортименту квартир и постоянной ротации предложения. На протяжении года вывод новых проектов на рынок превышал объем реализации, что способствовало дальнейшему обострению конкурентной борьбы. Объем нереализованных остатков за год вырос на 11%. Максимально широкое предложение обеспечило не только качественный, но и ценовой выбор для разных категорий покупателей», — пояснил в своем блоге руководитель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов, начальник аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков.

Он отметил, что в целом по стране у девелоперов во второй половине 2025 года появился осторожный оптимизм из-за возможности дальнейшего снижения ключевой ставки. Хотя Банк России очень аккуратно комментирует тему смягчения денежно-кредитной политики и чаще всего сдвигает сроки по снижению ключевой ставки до приемлемого для потенциальных покупателей уровня. Директор агентства недвижимости «Этажи» Александр Бабушкин отмечал, что для реального оживления рынка ключевая ставка должна быть ниже 10%. Но такие значения в прогнозе Банка России прописаны только на 2027 год.

Одновременно с этим правительство России сужает аудиторию семейной ипотеки. С 1 февраля, напомним, правила выдачи семейной ипотеки ужесточат. Так, вводится положение «одна льготная ипотека на семью», что должно снизить число злоупотреблений, когда, например, люди пользуются льготными программами для покупки квартиры в инвестиционных целях (сдача в аренду, перепродажа и другое). Таким образом, никаких поводов для оптимизма на 2026 год у застройщиков нет.

Вместе с тем финансовое положение девелоперов оставляет желать лучшего. За 2025 год объем просроченной задолженности по кредитам юрлицам и ИП на строительство вырос на 27%, достигнув 279,3 млрд руб., несмотря на 10% рост общего объема ссуд, что свидетельствует об ухудшении качества долгов. На начало ноября общий объем кредитов на строительство составил 5,2 трлн руб., а доля просроченной задолженности достигла 5,4%, написали сегодня «Известия» со ссылкой на данные Банка России. Цифры с одной стороны не критичные в целом для рынка, но для отдельных девелоперов чувствительные. Достаточно вспомнить недавнюю историю с застройщиком «Брусника», допустившем технический дефолт в ноябре 2025-го года. Компания не смогла обеспечить своевременную выплату купона по облигациям на сумму более 132 млн руб., сославшись на техническую ошибку при перечислении средств.

Следует также отметить, что озвученный Михаилом Хорьковым оптимизм разделяют не все застройщики. Строительный рынок, конечно, рано или поздно оправится от потрясений и адаптируется к новым условиям. Но не все его участники доживут до этих времен.

«Кто-то кого-то купит в итоге. Кто-то зафиксирует убытки. Но я убежден, что через год-полтора рынок качественно будет другим по составу игроков. Для примера, на этом форуме иногородние компании проявили самый низкий интерес к своему продвижению в Екатеринбурге, что недавно показал Форум 100+», — спрогнозировал в ноябре прошлого года президент Уральской гильдии строителей Вячеслав Трапезников на пленарном заседании Уральского форума недвижимости.

Аналитики отмечают, что самые высокие шансы остаться на рынке Екатеринбурга у компаний с большим запасом прочности, или выработанной стратегией выживания в виде своевременно проведенной оптимизацией затрат. Федеральный застройщик «ПИК» в целях такой оптимизации решил покинуть Екатеринбург, где слишком высокая конкуренция, и в этом году она обострится. Но компании «ПИК» есть где маневрировать.

Под вопросом дальнейшая работа компании «Брусника», у которой за время работы в уральской столице появилось большое число имиджевых проектов, связанных с памятниками. Но в текущей экономической ситуации их реализация теперь под вопросом. Но главная проблема компании — растущая финансовая задолженность. Свободный денежный поток остается глубоко отрицательным (от -22,3 до -29,6 млрд руб.). При этом после долгих лет прибыли компания в 2025 году ушла в минус. Однако, разогнавшись в своей экспансии, тюменский застройщик словно не может остановиться.

При этом в отличие от других федеральных компаний у «Брусники» пространства для маневров немного. Особенно в Екатеринбурге, где перед застройщиком встанет трудный выбор: попытаться остаться в условиях растущей конкуренции, но рискуя еще больше своей финансовой устойчивость, или сократить территории своего присутствия и поставить на паузу значимые прежде проекты. При этом вернуть утраченные позиции компания сможет только в случае возобновления действия программ льготной ипотеки (что сегодня сложно представить).