Рынок новостроек: прогнозы на 2026 год

Ситуация на рынке новостроек Екатеринбурга в 2026 году будет в первую очередь зависеть от траектории снижения ключевой ставки, а также от реализации рисков ужесточения льготной ипотеки и общего информационного фона. Подробности — в материале УрБК.

Ключевая ставка

Прошлый год наглядно показал сильную зависимость рынка новостроек от решений Центробанка. Так, снижение ключевой ставки с 21% до 16% к концу года стало катализатором восстановления активности во втором полугодии.

Несмотря на то, что ставки по рыночным программам (около 21%) по-прежнему остаются недоступными для большинства семей, каждый новый раунд смягчения монетарной политики в 2025 году приводил к росту числа сделок. Это объяснялось психологическим эффектом — улучшением ожиданий и настроений участников рынка.

Согласно среднесрочному прогнозу Центробанка, ключевая ставка в 2026 году в среднем составит 13-15%. В 2027 году она снизится до 7,5-8,5% и сохранится на этом уровне в дальнейшем.

Однако наш прогноз более оптимистичен. Мы ожидаем, что уже к середине 2026 года ключевая ставка снизится до 12-13%, а ипотека подешевеет до 15%. Это приведет к существенному росту спроса. К концу года ставка может опуститься до 9-10%, что сделает рыночную ипотеку снова массовой (когда ставки по кредитам достигнут 12%). При таком сценарии рынок новостроек ожидает вялое первое полугодие 2026 года и значительное оживление во втором.

Семейная ипотека

Развитие ситуации вокруг семейной ипотеки — одна из главных интриг на рынке жилья в 2026 году. Напомним, что с 1 февраля в РФ вводится принцип «одна семья — одна льготная ипотека». Супруги будут обязаны выступать созаемщиками по одному кредиту. Нововведение направлено на предотвращение злоупотреблений, когда на каждого из них оформлялся отдельный льготный кредит, а также на пресечение так называемых донорских схем.

При этом резко повысились риски кардинального снижения доступности данной программы. Российские власти внезапно осознали, что семейная ипотека не выполняет свою главную задачу — стимулирование рождаемости. Поэтому вместо единой ставки 6% для всех семей с детьми планируется ввести дифференцированную систему: ставка для семей с одним ребенком может вырасти до 12%, а с тремя детьми и более — снизиться до 4%.

Бурное обсуждение этой темы привело к заметному росту числа сделок на рынке новостроек Екатеринбурга в IV квартале 2025 года. Многие семьи, не дождавшись окончательного решения о будущем программы, решили взять льготную ипотеку на старых условиях: сработал эффект «последнего вагона».

На наш взгляд, вероятность введения дифференцированных ставок по семейной ипотеке очень высока. Однако, скорее всего, это произойдет только после заметного снижения ключевой ставки во втором полугодии. Такой подход позволит смягчить влияние на рынок: потенциальное снижение выдач по семейной ипотеке может быть компенсировано увеличением кредитования в рыночном сегменте. Ужесточать условия при неработающих рыночных ставках — неоправданно высокий риск.

Настроения покупателей

Помимо объективных финансовых условий, на динамику спроса влияет субъективный фактор — настроения самих покупателей. Ранее УрБК писал, что рынок новостроек Екатеринбурга демонстрирует высокую чувствительность к информационному фону. Решения покупателей во многом зависят от ожиданий и новостной повестки. Также важную роль играет макроэкономическая стабильность: динамика инфляции, реальных доходов населения, ситуация на рынке труда — именно эти факторы формируют уверенность в завтрашнем дне, необходимую для совершения крупной покупки. 

Если коротко, мы не ожидаем кардинальных изменений информационного фона в 2026 году. Рынок жилья уже адаптировался к работе в условиях геополитической напряженности, привык к повышенной ключевой ставке и пережил отмену безлимитной льготной ипотеки. Кажется, что основные потрясения остались позади, и хуже уже не будет.

В целом мы ожидаем, что число сделок купли-продажи в екатеринбургских новостройках в 2026 году останется на уровне 2025 года. При этом первое полугодие будет слабым из-за высокой ключевой ставки и всплеска спроса в конце прошлого года (многие горожане форсировали покупку недвижимости, опасаясь ужесточения семейной ипотеки и нового витка роста стоимости квартир). Цены за 2026 год, по нашему прогнозу, вырастут в пределах инфляции — на 7-8%, а объем предложения уменьшится из-за желания многих девелоперов снизить риски затоваривания.