Риски для девелоперов

Многие аналитики полагают, что самый сложный период для екатеринбургских девелоперов остался позади. Продажи квартир в городе вернулись к средним показателям прошлых лет, а цены продолжают медленно расти. Тем не менее, текущая стабилизация может оказаться временной, поскольку в ближайший год застройщики могут столкнуться с серьезными вызовами. Ключевые риски — в материале УрБК.

Ключевая ставка

Высокая ключевая ставка является миной замедленного действия для всего рынка жилья. Чем дольше сохраняется жесткая монетарная политика, тем сложнее застройщикам реализовывать новые проекты. Причина в том, что от уровня ключевой ставки зависит не только стоимость ипотеки для конечных покупателей, но и условия проектного финансирования для самих девелоперов.

Кроме того, высокая ключевая ставка создает риски ужесточения условий льготных ипотечных программ, так как государство компенсирует разницу между рыночными и льготными процентными ставками за счет бюджета.

Несмотря на то, что ЦБ с начала лета снизил ставку с 21 до 16,5%, этого пока недостаточно для оживления рынка. Для перехода к устойчивому росту необходима ставка около 10%. Достижение этого уровня ожидается не ранее конца 2026–начала 2027 года. По базовому сценарию ЦБ, средняя ключевая ставка в следующем году составит 13–15%. Таким образом, период повышенных рисков для застройщиков продлится как минимум еще 12 месяцев.

Перенасыщение рынка

Число нереализованных квартир на первичном рынке жилья Екатеринбурга за последние три года выросло в два раза. При этом продажи за аналогичный период практически не изменились.

Начальник аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков дал точную оценку этой ситуации.

«Число девелоперов, проектов и ассортимент квартир продолжают ежегодно увеличиваться. Это хорошо и свидетельствует о доверии к городу со стороны бизнеса. Плохо то, что „общий пирог“, который делят девелоперы, остался прежним, а число тех, кто пытается отрезать от него кусок, сильно выросло», — заявил М. Хорьков. 

Очевидно, что дальнейший рост объема предложения усилит дисбаланс на рынке, что нанесет серьезный удар по всем девелоперам.

«Черные лебеди»

Кроме прогнозируемых вызовов для девелоперов существуют и непрогнозируемые. Речь идет о событиях, которые невозможно заложить в бизнес-планы застройщиков. В последние годы таких рисков стало больше. 

К таким непредсказуемым факторам относятся новые витки геополитической напряженности, санкционное давление, резкие колебания валютного курса и другие форс-мажорные обстоятельства. Например, сохраняется риск сокращения закупок российских энергоресурсов Индией и Китаем. Реализация этих планов способна спровоцировать снижение деловой активности в РФ и ударить по рынку недвижимости.

Помимо глобальных угроз, существуют и более локальные риски. К примеру, в последние месяцы уже произошли два события, которые создали дополнительное инфляционное давление и замедлили процесс снижения ключевой ставки. Речь идет о заметном рост цен на бензин, а также о повышении стандартной ставки НДС с 20% до 22%.

Также стоит учитывать и другие потенциальные риски. Среди них — возможное ужесточение условий льготной ипотеки или завершение «гонки зарплат» на рынке труда, которая сильно поддерживала спрос на жилье в последние годы.