Оптимистичный сценарий
При таком сценарии цены на квартиры в ближайший год будут расти опережающими темпами по сравнению с официальной инфляцией — стоимость жилья увеличится на 10–15%.
Позитивный сценарий может реализоваться, если сработают один или несколько стимулов. Среди них — снижение ипотечных ставок до 10–14%, продолжение роста доходов населения («гонки зарплат») или введение государством новых массовых программ поддержки спроса.
На наш взгляд, вероятность реализации данного сценария мала (около 10%). Дело в том, что на первичном рынке жилья Екатеринбурга в последнее время резко вырос объем предложения. За три года число выставленных на продажу квартир удвоилось. В условиях максимально высокой конкуренции застройщики лишены возможности существенно повышать цены, даже при оживлении спроса.
Кроме того, есть большие сомнения, что ЦБ быстро снизит ключевую ставку до приемлемого уровня. Регулятор действует максимально осторожно, и в случае появления новых проинфляционных рисков может сильно замедлить процесс смягчения денежно-кредитной политики.
Нейтральный сценарий
В этом случае цены на квартиры в Екатеринбурге будут расти темпами, которые соответствуют уровню официальной инфляции, то есть примерно на 6–8% в год.
Нейтральный сценарий (его вероятность мы оцениваем в 50%) реализуется, если на рынке жилья не будет каких-либо «черных лебедей», при этом ЦБ будет умеренными темпами снижать ключевую ставку. Каждый новый раунд смягчения монетарной политики стимулирует рост активности заемщиков, которые ранее взяли паузу в решении жилищного вопроса. Также постепенно усиливается переток средств инвесторов с банковских вкладов в недвижимость.
В пользу этого сценария говорит тот факт, что в целом ситуация на первичном рынке жилья Екатеринбурга не такая плохая, как прогнозировали многие эксперты после отмены льготной ипотеки. Спрос остается стабильным из-за действия льготных программ (семейной, IT-ипотеки), роста зарплат населения, устойчивой макроэкономической ситуации. По данным платформы bnMAP.pro, число проданных квартир в новостройках Екатеринбурга за 10 месяцев 2025 года снизилось на 13% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Учитывая высокую базу первого полугодия 2024 года, текущая динамика продаж выглядит достаточно сильно.
Негативный сценарий
При таком сценарии цены на квартиры в Екатеринбурге через 12 месяцев останутся на текущих отметках или даже снизятся.
Вероятность реализации этого сценария мы оцениваем как высокую (40%). Такой прогноз учитывает слишком медленное снижение ключевой ставки или даже ее рост, завершение «гонки зарплат», ужесточение условий предоставления льготных жилищных кредитов.
Ключевым риском остается затоваривание рынка новостроек Екатеринбурга. Сейчас нет никаких признаков снижения объема предложения. Местные девелоперы продолжают активно запускать новые проекты и дополнительные очереди известных жилых комплексов. В результате на рынке сформировался избыточный запас квартир. Если спрос в обозримом будущем не вырастет, цены могут начать снижаться.
Также в пользу негативного сценария выступает эффект высокой базы. За последнюю пятилетку квартиры в екатеринбургских новостройках в среднем подорожали в два раза. Текущие цены уже включают все возросшие издержки девелоперов (на стройматериалы, покупку земли, выплату зарплат рабочим и так далее). Поэтому у участников рынка, на наш взгляд, есть резервы для снижения стоимости квадратного места.
ИАА «УралБизнесКонсалтинг»
Информационно-аналитическое агентство «УралБизнесКонсалтинг» 2000-2021