Почему не рухнули цены на новостройки?

После отмены льготной ипотеки многие аналитики прогнозировали обвал цен на квартиры в екатеринбургских новостройках. Однако время показало, что эти прогнозы не оправдались. Более того, вопреки ожиданиям, стоимость квартир продолжает медленно ползти вверх. За последний год средняя цена предложения выросла на 6%, до 168 тыс. руб. за кв. м. О том, какие факторы поддерживают стоимость квадратного метра и что ждет рынок дальше — в материале УрБК.

Итак, основной причиной растущих цен остается стабильный спрос. Несмотря на опасения, падение числа сделок оказалось не таким значительным, как прогнозировалось изначально. По данным аналитической платформы bnMAP.pro, за январь–сентябрь 2025 года количество заключенных договоров долевого участия (ДДУ) в Екатеринбурге сократилось на 20% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Однако важно учесть, что в первой половине 2024 года рынок переживал настоящий бум — покупатели активно заключали сделки, стараясь успеть до завершения программы льготной ипотеки. Поэтому снижение всего на 20% свидетельствует о сохранении устойчивого интереса к новостройкам.

Стабильный спрос на жилье во многом обеспечивается продолжающейся господдержкой жилищного кредитования через программы семейной и IT-ипотеки. Их доступность снизилась, однако они сохраняют массовый характер. Также спрос на квартиры поддерживает рост номинальных и реальных доходов екатеринбуржцев и гостей города. В последние годы по всей стране отмечается «гонка зарплат». За это время возможности граждан по приобретению квартир во всех сегментах заметно выросли. По данным Свердловскстата, с 2022 года средняя зарплата в Свердловской области увеличилась на 66%, в том числе за последний год — на 18%. В целом можно сказать, что темпы роста цен на недвижимость в Екатеринбурге за последние пять лет были сопоставимы с динамикой увеличения номинальных доходов населения.

Еще один драйвер роста цен — увеличение себестоимости реализации девелоперских проектов. В последние годы в стране резко подорожали кредитные ресурсы, выросли цены на строительные материалы и конструкции, увеличились расходы на приобретение земельных участков, а также на выплату зарплат строителям. Стоит отметить, что высокая инфляция наблюдалась не только в строительстве, но и во всех других отраслях РФ. Именно поэтому рост цен на недвижимость кажется логичным: застройщики вынуждены перекладывать возросшие издержки на конечную стоимость квадратного метра.

При этом себестоимость девелоперских проектов в Екатеринбурге увеличивается не только из-за ухудшения внешних условий, но и из-за высокой конкуренции. Свердловские девелоперы вынуждены непрерывно улучшать качество своего продукта, чтобы сохранить долю продаж. Как следствие, средняя цена квартир увеличивается из-за появления новых «фишек», дополнительных опций и других улучшений. Стандарты 2022 года заметно отличаются от стандартов 2025 года: покупатели становятся более взыскательными, а девелоперы — изобретательными.

Также важно отметить, что многие екатеринбургские застройщики не торопятся снижать цены, поскольку накопили определенный запас прочности в 2020–2024 годах. Они заняли выжидательную позицию и готовы мириться с увеличением сроков экспозиции объектов. Их задача — продержаться как можно дольше в надежде на снижение ключевой ставки и последующее оживление рынка. Этот сценарий постепенно реализуется. Банк России за последние три месяца снизил ключевую ставку уже на 4 процентных пункта, до 17%.

Застройщики избегают открытого снижения цен по двум ключевым причинам. Во-первых, они опасаются, что это создаст на рынке ожидание дальнейшего падения стоимости квартир. Это заставит покупателей отложить приобретение жилья на долгий срок. Застройщики часто любят рассказывать, что недвижимость всегда дорожает. И они не хотят рушить этот миф. Во-вторых, девелоперы боятся, что существующие покупатели, которые уже заключили ДДУ, могут потребовать пересмотра цены в своих договорах или вовсе расторгнуть сделки.

Поэтому застройщики часто предпочитают не снижать цены открыто, а предлагают покупателям различные бонусы: например, паркинг или кухонную мебель в подарок. Такой подход позволяет сохранить номинальную стоимость квадратного метра, но при этом повысить ценность объекта.

Впрочем, если в обозримом будущем рыночные ставки по ипотеке не вернутся к рабочему диапазону 10–14%, то высока вероятность, что екатеринбургским застройщикам все же придется снижать номинальные цены. Такая возможность существует, поскольку текущие цены уже включают в себя все возросшие издержки девелоперов. К тому же у компаний сохраняются резервы для оптимизации себестоимости строительства.