Михаил Хорьков о состоянии рынка жилья Екатеринбурга

По данным аналитической платформы bnMAP.pro, на начало 2023 года число нереализованных квартир в новостройках Екатеринбурга достигло 41,7 тыс. штук. Это новый исторический рекорд, превысивший показатель декабря 2021 года на 25%.

В прошедшем году девелоперская активность была не такой высокой, как в 2021 году. Закладка новых проектов снизилась по отношению к прошлому году. Тем не менее число новых квартир на рынке превысило объем реализации. Поэтому предложение продолжило расти. Наиболее высокие темпы его роста наблюдались в группе студий и 1-комнатных квартир. Их доля в общем ассортименте составляет более 57%.

Помимо этого, в декабре минувшего года в Екатеринбурге было зарегистрировано 2,6 тыс. договоров долевого участия (ДДУ) в строительстве, что почти в 1,5 раза превышает ноябрьский показатель. Количество подписанных договоров (прошедших регистрацию) — более 2 тыс. Это позволяет дать общую оценку количества сделок по ДДУ в декабре 2022 на уровне 2,7 тыс., что близко к показателям декабря предыдущего года. Отличное завершение крайне нервного и непоследовательного года.

Особенность последних лет — короткие циклы подъема и падения продаж. В 2022 году эта специфика проявилась максимально отчетливо. Девелоперам, которые привыкли к ралли, было трудно перестроиться на кроссовую трассу. Но к концу 2022 большинство из них адаптировалось к новым условиям. Общий результат продаж по ДДУ в 2022 году будет примерно на 18% хуже предыдущего года. Но с учетом контекста это достойный результат.

Общий ценовой фон в последние месяцы остается стабильным. Отдельные компании продолжают привлекать покупателей скидками. Другие чуть повышают цены на остатки. При этом все делают ставку на хорошие условия кредитования, рассчитывая в том числе на расширение аудитории по «семейной ипотеке».

Если говорить о вторичном рынке, то доля современного жилья в структуре предложения постоянно растет, и именно эта группа во многом определяет движение среднего индикатора по городу. С учетом значительного объема текущего строительства ситуация в ближайшие годы не поменяется. Скорость обновления жилого фонда города сохранит высокий темп. Долгосрочно стареющий жилой фонд продолжит терять привлекательность. В первую очередь — в тех районах, которые не обновляются, где есть инфраструктурные недостатки и где нет притока новых жителей.

Это не говорит том, что новостройки гарантируют опережающую динамику цен. За последние годы на рынке были реализованы как качественные, так и посредственные проекты, у которых нет базы для долгосрочной устойчивости. Вдобавок темпы роста цен в разных районах Екатеринбурга в последние три года заметно отличались. Имеющиеся сейчас диспропорции в ценах дают возможность улучшить район проживания без значительной доплаты. Сегодня, продав посредственную новостройку на окраине, можно переехать в более развитый район, в качественный, но не самый новый дом.

Михаил Хорьков, начальник аналитического отдела Уральской палаты недвижимости (УПН)
Фото предоставлено УПН