Инертный рынок

На рынке жилья в Екатеринбурге весной произошел резкий скачок, за которым последовала пауза. Выдача ипотечных кредитов растет, причем сам кредитный портфель можно охарактеризовать как качественный. В сентябре динамика рынка встала на небольшую «паузу», и каких-либо резких изменений не предвидится. Обо всем этом эксперты рассказали сегодня во время пресс-конференции в Екатеринбурге о состоянии рынка недвижимости.

Рынок жилья в Екатеринбурге и других городах в 2022 году охарактеризовали скачок весной и резкое повышение ключевой ставки, что привело к максимальному количеству сделок весной. После этого долго формировался отложенный спрос.

«Покупатели откладывали принятие решений в связи с изменением ключевой ставки. Все-таки сегодня спрос на жилье очень зависит от возможности купить квартиру в ипотеку», — отметила президент Уральской палаты недвижимости (УПН) Валерия Козлова.

При этом в 2022 году наблюдается рост выдачи ипотечного кредитования. По данным начальника экономического управления Уральского ГУ Банка России Алексея Корикова, в январе-сентябре рост составил 13% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и почти 11% — с начала 2022 года.

На 1 октября в Свердловской области предоставлены ипотечные кредиты на общую сумму около 400 млрд руб. Средневзвешенная процентная ставка составила 7,5% годовых. За девять месяцев текущего года выдано 34 тыс. кредитов на 97 млрд руб. Из них льготные займы составили почти 10 штук на сумму 33 млрд руб. Средний размер — 3-4 млн руб. на срок более 25 лет. Среди льготных кредитов основными являются семейная и льготная ипотека.

«Льготное кредитование установило динамику рынка. В основном это связано с новым жильем. Больше 90% — это именно льготное кредитование, относящееся к росту выдач ипотеки именно на новое жилье. Можно так сказать, что определяющий в части нового жилья. К этому привязана динамика и по вторичному жилью. Оно ориентируется на первичное жилье, его стоимость, динамику изменения цен. Поэтому оно имело ключевое значение и дальше будет влиять», — отметил А. Кориков.

В. Козлова подтвердила, что рынки новостроек и «вторичку» следует рассматривать вместе.

«Это зачастую сделки, которые находятся в цепочке. Поэтому в любом случае мы не можем рассматривать рынок отдельно: новостройки или вторичное жилье. Чтобы приобрести новостройку, только менее чем 5% не нужно будет перед этим продать какое-то другое жилье. И мы сегодня понимаем, что те новостройки, которые ввели в эксплуатацию год-два назад, — это тоже вторичный рынок», — объяснила она.

Если говорить об объеме предложения, то среди новостроек представлено 35 тыс. лотов-квартир (по аналитическим данным УПН). Но из них в экспозицию выведено только 18-20 тыс. Уже полностью достроены только 8% — около 2 тыс. 700 квартир.

«Когда мы говорим о динамике, то нужно учитывать, что процесс строительства идет. Мы с вами помним, что рынок недвижимости инертен. И так просто резких колебаний мы не увидим. В любом случае должно быть большое количество факторов. Как правило, рынок недвижимости реагирует на них от трех до шести месяцев. Единственным исключением стали изменяющиеся условия по ипотеке, которые мы увидели весной», — отметила В. Козлова.

Она также добавила, что в сентябре количество сделок снизилось. Но рынок готов постепенно наращивать объемы. В настоящий момент эксперт ожидает, что цены будут стоять на месте, а если и снизятся, то медленным темпом. Тренд на рост цен шел с 2020 года по сентябрь 2022. Теперь же на рынке наблюдается большое число спецпредложений, а на вторичном рынке нужно помнить о вероятности торгов с продавцом.

«Точно можно сказать, что оснований для роста цен сейчас нет», — подчеркнула президент УПН.

Спикер говорит, что, если брать во внимание высокий объем строящегося жилья, в идеале ей хотелось бы увидеть объемы сделок, превышающие показатели 2021 года. Но с учетом экономической ситуации повторить прошлогодние результаты тоже будет успехом.

Также она считает, что если в России будет введено льготное кредитование для вторичного рынка, то от этого в выигрыше окажутся и продавцы, и покупатели.

Говоря о своих ожиданиях на 2023 год, В. Козлова отмечает, что банкротства девелоперов маловероятны. В первую очередь в этом поможет система эскроу-счетов, которая не позволит случиться банкротству «даже при желании застройщика». Есть вероятность, что по каким-то проектам произойдет перенос сроков, но президент УПН считает, что самый сложный этап смены логистических цепочек пройден и строительный рынок адаптировался.

О высоком значении экскроу-счетов также высказался А. Кориков.

«Для новостроек очень важно развитие системы эскроу-счетов. В целом строительными организациями сейчас открыто в банках 232 кредита. Лимит кредитования — 222 млрд руб. Открыто гражданами 28 тыс. экскроу-счетов на сумму 111 млрд руб. В результате кредит для застройщиков в среднем составляет 4,6%. Достаточно комфортная для строителей кредитная ставка», — прокомментировал он.

Также спикер добавил, что Банк России ожидает темпы роста ипотечного кредитования в стране на уровне 10-15% в год.

В итоге получается, что в сентябре на рынке жилья возникла небольшая пауза. Но каких-либо резких изменений не ожидается. Однако следует уточнить, что данные о влиянии на жилищный рынок частичной мобилизации и новых санкций еще не сформированы, поскольку прошло мало времени. Можно предположить, что здесь в первую очередь будет иметь значение настроение граждан: захотят ли покупатели вложиться в недвижимость или придержать деньги, решат ли продавцы сохранить ее или скорее выставить.