Индивидуальное жилищное строительство в черте Екатеринбурга теряет популярность в связи в высокими рисками и столь же высокими ценами. Целый ряд факторов, в том числе незаконное строительство, вынуждает жителей города отказаться от мысли о частном доме в пределах мегаполиса. Данные факторы сказываются и на не вполне адекватном, по оценке аналитиков, росте цен на земли ИЖС, что, в свою очередь, привело к стагнации на рынке индивидуального и малоэтажного жилищного строительства в пределах Екатеринбурга. Так, по словам начальника аналитического отдела АН «Новосел» Сергея Меньшенина, стоимость земли для индивидуального жилищного строительства в черте Екатеринбурга достигла 1,3 млн руб. за сотку.
«Покупателю невыгодно покупать такой участок для строительства загородного дома, цена стала запредельной. Это связано, прежде всего, с тем, что земли ИЖС массово раскупаются застройщиками для строительства незаконных многоквартирных домов. Более того, в ближайшем будущем конкретного частного сектора может и не быть, в случае, если будет принята программа по застройке данной территории. Эта практика уже присутствует в Сочи и Москве — на федеральном уровне приняты законы об упрощении изъятия земель, причем по заниженным ценам. Изъятия происходят в обязательном порядке в кротчайшие сроки, людей никто не спрашивает», — сообщил Сергей Меньшенин.
Ситуацию с ростом цен на земли для ИЖС подтвердили и в Уральской палате недвижимости. Однако исполнительный директор УПН Рустем Галеев, наоборот, считает, что земли ИЖС в черте Екатеринбурга — самый лакомый кусок для тех, кто хочет жить в частном доме.
«Цена за сотку выросла из-за строительства на землях ИЖС многоквартирных домов. Однако несмотря на это, покупка земли в черте города остается предпочтительнее, поскольку за городом отсутствует необходимая инфраструктура и транспортная доступность», — рассказал Рустем Галеев.
Заместитель генерального директора ГК ЦН «Северная казна» Павел Маслихин, в свою очередь, уверен, что частный дом в черте Екатеринбурга остается сегментом жилья эконом-класса.
«Дома в пределах города строят в основном не очень состоятельные люди. Они, к сожалению, в большинстве своем не могут оценить риски, связанные с возможным строительством незаконного многоквартирника. Рынок предлагает разрозненные участки на пустырях, выбирать себе соседей, что немаловажно, также не приходится», — считает Павел Маслихин.
Между тем, ценообразование на рынке земель ИЖС в пределах Екатеринбурга, по данным аналитиков УПН, не поддается влиянию общих рыночных тенденций и в основном зависит от желания собственника и его готовности ждать совершения сделки долгое время.
«Коттеджи, которые остаются в черте Екатеринбурга, представляют собой очень дорогой и специфичный продукт и не являются массовым сегментом. У продавца имеется один участок с избушкой. Логика ценообразования у собственников данных объектов несколько иная, чем у собственников нескольких га земли, на которых строится коттеджный поселок. В одном случае продавец готов годами продавать свою избушку, а в другом — есть конкретные планы и сроки строительства поселка и необходимости возврата денежных средств заемщику», — рассказал аналитик УПН Михаил Харьков.
Аналитик отмечает, что не стоит преувеличивать значение объектов, находящихся в черте города, в масштабах всего рынка ИЖС, поскольку основной объем индивидуального жилья и объем спроса на него находятся за пределами города с активной многоквартирной застройкой.
«Если речь идет о покупателе, который ищет земельный участок, чтобы построить коттедж, то его внимание направлено именно за город, где предложение в сегменте земли в последние годы выросло, что привело к снижению цен», — резюмирует Михаил Харьков.
Таким образом, большинство желающих жить в своем доме устремилось за город, оставив земли ИЖС в черте Екатеринбурга для «черных» застройщиков, которые благодаря дачной амнистии, призванной облегчить жизнь частникам, бесконтрольно со стороны государства возводят на них незаконные многоквартирные дома.
Ситуация обостряется тем, что политика властей остается неясной. Если администрация города один за другим подает иски в суд о запрете эксплуатации и сносе самовольных построек, то областные власти в лучшем случае хранят молчание, а в худшем — предлагают перепрофилировать дома, построенные с нарушением всех возможных строительных норм.
Масла в огонь подливают и собственники долей в незаконных постройках, которые неоднократно выходили на митинги и устраивали голодовку против сноса своей мнимой собственности. Что, в свою очередь, не может не вызывать сочувствия со стороны властей, особенно в преддверии выборов.
Ольга Кондрашова
Информационно-аналитическое агентство «УралБизнесКонсалтинг» 2000-2021