Эксперты отмечают, что больше половины строящегося жилья в России — малоэтажное. В некоторых областях количество построенных индивидуальных жилых домов доходит до 80% от общего количества вводимого жилья. В Екатеринбурге и Свердловской области данный рынок еще не созрел. Причиной этого является комплекс проблем, которые на данный момент не имеют решения: дороговизна сетей, слабая поддержка государства и пробелы в законодательстве сделали предлагаемый продукт недоступным для потребителя.Вчера эксперты и участники рынка собрались за круглым столом, чтобы обсудить назревшие проблемы. Среди них был представитель федерального застройщика «Экодолье», который собирается реализовать здесь один из своих проектов. Генеральный директор консалтинговой компании Александр Засухин считает, что это подхлестнет всех местных девелоперов.
Однако эксперты скептически отнеслись к тому, что компании «Экодолье» удастся решить местные проблемы. Специфика екатеринбургского рынка загородной недвижимости состоит в том, что люди предпочитают покупать землю без подряда и строить сами — такие сделки составляют 80%. Поэтому крупные девелоперские проекты здесь не пользуются популярностью.
«У нас имеется 160 загородных поселков, из них 55% — только на бумаге, потому что спроса на них нет. 70% предложения на рынке — земля без подряда, 25% — с подрядом, и только 5% — готовое жилье. Предложение на рынке носит массовый характер, а спрос нестабильный», — отметил Александр Засухин.
Генеральный директор СК «Лесные традиции» заявил, что люди стоят в очереди, чтобы купить землю без подряда по цене 300 — 500 тыс. руб. за сотку, а потом строят дома по принципу: «слепила из того, что было».
Эксперты утверждают, что у сложившейся ситуации есть свои причины, уходящие глубокими корнями в систему государственного регулирования и менталитет местных жителей и застройщиков.
«Люди боятся отдавать деньги подрядчикам, потому что они «кидают», и на суды надежды нет, они работают по принципу: «ищи ветра в поле», — отметил Максим Луговцев.
По словам Александра Засухина, застройщики часто обещают построить инфраструктуру на своих объектах, но не торопятся это делать, из-за чего граждане, купившие у них дома, оказываются заложниками ситуации — в 20 км от Екатеринбурга без школ, аптек и магазинов.
«Из-за недоверия к застройщикам потребитель стал нервный и разборчивый — ходит, смотрит и ничего не покупает», — отметил эксперт.
Вадим Шамшурин утверждает, что клиента трудно убедить купить готовый дом, а не землю без подряда, это связано с местным менталитетом.
«Есть такие люди, которые во что бы то ни стало хотят вложить деньги в землю, потому что это дешево, а потом всю жизнь самостоятельно строить, потому что тут так принято издавна. Многие не хотят покупать однотипный дом, какие предлагают у нас девелоперы. Вот и ходят по улицам загородных поселков косяки гастарбайтеров и бесконечно ездят бетономешалки», — рассказал Вадим Шамшурин.
Директор по маркетингу ГК ЦН «Северная Казна» Павел Боровиков отметил, что участки без подряда — это вечная стройка, проблемы с коммуникациями и обманутые ожидания, потому что чаще всего самостоятельно без помощи профессионалов люди не могут построить того, чего им хотелось.
А застройщики к маркетинговой концепции, по его мнению, относятся просто безобразно.
«80% потребителей требуют индивидуального дизайна. А коттеджные поселки зачастую имеют вид пионерского лагеря — однотипные дома посреди леса», — заявил эксперт.
Вадим Шамшурин считает, что также ошибкой девелоперов является то, что они не продумывают целевую аудиторию. По его мнению, знание тех, кто будет жить в поселке, где работают эти люди, с кем они станут соседями — тоже очень важно.
Однако Александр Засухин отметил, что контингент поселков предугадать нетрудно, так как средний чек по загородным домам — 5 млн руб., реального предложения для эконом-класса или даже для среднего бизнес-класса нет, ипотеку же для загородного жилья получить трудно.
«Ипотеку не дают на строящиеся дома, только на готовые при наличии кадастрового паспорта и технического плана БТИ — это обязательное условие всех банков. Бывают исключения, когда большие банки и крупные компании заключают договоры и банк выдает кредит под строительство коттеджей. Но ставки по ипотеке на загородную недвижимость в этом случае не меньше 12%», — согласился с экспертом Максим Луговцев.
Президент ЦН «Ман» Николай Савин отметил, что в Екатеринбурге работает около 200 банков, но ни один из них не берется поддерживать малоэтажное строительство, потому что у них нет «длинных дешевых денег».
«Для банка стройка — рисковый продукт, связанный с сезонностью, а уж загородная — тем более. Только на согласования по проведению газа уходит минимум год. Застройщику тоже трудно получить кредит под залог будущей недвижимости, потому что земля залогом быть не может. А деньги нужны в начале строительства», — подчеркнул Николай Савин.
Специалисты отметили, что причина высокой стоимости готовых объектов — проблема с сетями: 10 — 12 тыс. руб. на каждый квадратный метр — это только сети. Дороги же обходятся застройщику в 1,5 тыс. руб. за квадратный метр. А власти не выполняют обещания по развитию инфраструктуры.
«Многое зависит от правительства области, например, в Татарстане есть программы по малоэтажному строительству, а у нас нет. Рынок малоэтажного строительства здесь молодой, несформированный, поддержка государства условная, есть много дыр в законодательстве и миллион нюансов. Все это делает загородное жилье дорогим: дома стоят миллионы, поэтому большого спроса на них нет, а предложение носит массовый характер — это замкнутый круг», — заключил Александр Засухин.
Татьяна Юстус
Информационно-аналитическое агентство «УралБизнесКонсалтинг» 2000-2021