«Областная газета» и Татьяна Бурдакова: Боязнь высоты

По мнению экспертов, в столице Среднего Урала нет экономических условий для массового строительства огромных офисных башен.
По сравнению с заокеанскими городами Екатеринбург поздно начал расти в высоту. Пока он может похвастаться только одним настоящим небоскрёбом, гордо возвышающимся на улице Малышева. Вторую высотку — башню «Исеть» сейчас только начинают строить. А проект третьего небоскрёба, по мнению экспертов, в ближайшие годы даже обсуждаться не будет.

Можно много говорить о плюсах и минусах «вертикального роста», но, судя по высказываниям, прозвучавшим на заседании бизнес-клуба «Перспективы развития коммерческой (офисной) недвижимости в Екатеринбурге», столице Среднего Урала в ближайший десяток лет точно не грозит опасность обрасти множеством сорока-этажных башен. В Екатеринбурге их строить будут мало, поскольку это невыгодно.

В США и Европе принято называть небоскрёбом здание, чья высота стартует от ста метров. Обычно это башня с помещениями класса «А» (наиболее комфортабельный вид офисов).

— Любой проект мы оцениваем по его доходности. На мой взгляд, у нас наиболее перспективны в данный момент офисные центры категории «В+». Класс «А» не очень востребован, поскольку слишком дорог. Стоимость аренды помещений в офисных зданиях этой категории доходит до 1850 рублей за квадратный метр в месяц, — сказал Валерий Савельев, руководитель одной из уральских компаний, специализирующихся на возведении бизнес-центров.

Как видите, отсутствует самое главное условие строительства шикарных офисных небоскрёбов — потребительский спрос. Впрочем, возведение высоток тормозит ещё целый комплекс проблем.

— Небоскрёбы не строят просто так. Их возводят либо из соображений тще-славия, либо по экономическим причинам, — пояснил полномочный представитель Гильдии управляющих и девелоперов в Екатеринбурге Андрей Бриль. — Если говорить об экономике, то высотные здания строят там, где квадратный метр земли стоит очень и очень дорого. Я, например, хорошо понимаю, почему небоскрёбами оброс Токио. Там один квадрат земли обходится в какую-то невообразимую сумму. У нас ситуация совершенно иная. В Екатеринбурге экономически рентабельны дома небольшой высоты.

По его мнению, разговоры о том, что в столице Среднего Урала нет свободных площадок для строительства, не соответствуют действительности. Да, лимит пустырей в городе исчерпан, но здесь остаются ещё три земельных резерва. Прежде всего речь идёт об огромной территории, занятой одноэтажными деревянными домиками. Их нужно сносить. Облик Екатеринбурга от этого только выиграет. То же самое относится и к хрущёвкам, которые давно морально и физически устарели. Третий ресурс земли — территория заводов, разместившихся в центре города. Из соображений экологической безопасности и логистики промышленные предприятия нужно выносить на окраины.

Кроме того, по словам Андрея Бриля, высотные здания требуют уникальных технических решений при проведении инженерных коммуникаций. Это значит, что у небоскрёба в идеале должен быть один хозяин, ежедневно занимающийся технической стороной эксплуатации здания.

Но екатеринбургская ситуация этому препятствует. У нас офисные площади выгоднее продавать, а не сдавать в аренду. Построенные бизнес-центры, как правило, выставляются на продажу «в нарезку». Получается, этакий «теремок» со множеством хозяев. При такой схеме у небоскрёба с сорока этажами будет несколько десятков собственников, а это чревато очень большими техническими сложностями. Ведь интересы всех владельцев офисов нужно согласовать.

Кроме того, по словам Валерия Савельева, идея строительства высоток вряд ли найдёт понимание у банкиров. У любого объекта нормальной считается окупаемость в пределах десяти лет. Для этого нужны долгосрочные кредиты под три-четыре процента годовых. Но сегодня в России почти невозможно найти коммерческий банк, готовый на таких условиях взяться за кредитование строящегося объекта. У нас самый длинный срок кредитования новостроек не превышает пяти лет.

Банкиры, наверняка, пересмотрели бы своё отношение к кредитованию строительства высотных деловых центров, если бы увидели большой потребительский спрос на такой вид коммерческой недвижимости. Для этого нужно развивать предпринимательскую активность населения. Расчёт прост: арендатор офиса — это бизнесмен. Если предпринимателей в России будет много, то возрастёт спрос на любую коммерческую недвижимость, в том числе и на офисы категории «А», для которых обычно строят небоскрёбы.

Михаил ЖЕРЕБЦОВ, министр строительства и архитектуры Свердловской области:

— Екатеринбург насыщен памятниками архитектуры, которые должны быть сохранены и не подлежат изменению. Закон есть закон. Не нужно забывать о необходимости сочетать высотки с находящимися поблизости историческими зданиями.

Решать этот вопрос — прерогратива городских властей. На мой взгляд, дело не в наличии или отсутствии небоскрёбов, а в их гармонии с обликом города. Есть хороший пример Парижа, где район небоскрёбов Де Фанс органично вписался в город и не довлеет над памятниками архитектуры.
Собственно говоря, небоскрёб — это офисное здание класса «А». Такие высотки нужны, но другое дело — как они вписываются в окружающую среду. В Москве, например, выделили участок с пятиэтажками. Его очистили от хрущёвок и начали строить высотный комплекс Москва-сити. Но плохо продумали транспортный вопрос, в итоге возникли серьёзные трудности.

Нам, по моему мнению, нужно развивать строительство разных видов коммерческой недвижимости, в том числе и небоскрёбов. Но необходимо очень взвешенно подходить к этому вопросу, чтобы не испортить облик города, не создать транспортных или каких-то иных проблем.