Эксперт по недвижимости Артемий Лесников об ипотеке и ценах

С начала послекризисной оттепели прошел почти год, а в лентах новостей аналитики не могут определиться, ждем ли мы роста рынка недвижимости, или то, что происходит, и есть уже его величество рост. Нет четкого понимания среди экспертов — откуда же оно возьмется у рядовых обладателей квадратных метров?

Проблема в том, что мы (имею в виду участников рынка) все начинаем рассуждать из разных точек координат, понимаем этот рост по-своему и трактуем в своих интересах.

Ипотека. «В январе — феврале 2010 года выдано в 10 раз больше кредитов, нежели за аналогичный период в прошлом году!» Цифры впечатляют. Но давайте вспомним начало 2009 года. Сколько банков фактически давало ипотеку, а не декларировало это в рекламных проспектах? Сколько людей могли позволить себе взять ипотечный кредит и было ли у них желание? Почему мы не сравниваем с апрелем — маем, когда слово «кризис» было заграничной пугалкой и сам кризис нас «никак не должен был затронуть»?

Определенно, ипотека оживает уверенными темпами, но кризис показал, что не все могут себе это позволить.

Цены на недвижимость. Многие отождествляют понятия «рост рынка недвижимости» и «рост цен на недвижимость». Одно лишь является составляющим другого, его логическим следствием, но понятия это всё же разного порядка. Статисты УПН отмечали последние полгода рост стоимости квадратного метра. Посмею заметить, что рост средней стоимости квадратного метра — это не действительное, реальное повышение номинальной стоимости недвижимости, а прямое следствие образовавшегося дефицита ликвидных и доступных по цене объектов. Проще говоря, с рынка ушло то, что хорошо и недорого, а осталось то, что не так уж хорошо или не так уж стоит запрашиваемых продавцами денег. Рост средней цены из-за повышения покупательской способности есть рост рынка, а рост цены из-за дефицита — это уже ближе к стагнации.

Активность участников. По поводу активности на рынке спорить не приходится. Активность достаточно высока и приближается к докризисному уровню. Жилищный вопрос на сегодняшний день, пожалуй, основной двигатель, толкающий рынок недвижимости вперед. Неудовлетворенный спрос на жилье колоссален, и спрос на недвижимость огромен. Вот только возможности были бы соизмеримы.