Переосмыслить памятники

В Екатеринбурге в рамках VII Международного форума и выставки 100+ TechnoBuild прошла дискуссия на тему реновации в больших городах. Выступавшие эксперты отметили, что в России наблюдается общая тенденция к обновлению территорий. В ходе дискуссии спикеры выделили два направления реновации. Первое — это уход от концепции индустриальных городов к современным европейским форматам через преобразование кварталов, построенных в 1970-1980 годах. Второе направление — обновление центральной части городов. Однако реализация проектов реновации в данной локации осложнена законодательством об охране исторических памятников.

Вопрос будущих тенденций для реновации в России задала на форуме директор проектно-исследовательской лаборатории PINAR consulting Альфия Гибадулина. По ее словам, на сегодня именно мегаполисы являются основной базой развития экономики.

«Поэтому у нас нет времени откладывать этот вопрос в долгий ящик. Все города развиваются и находятся в условиях высокой конкуренции», — отметила эксперт.

По ее оценке, большинство крупных российских городов по-прежнему представляют собой формат индустриальных точек. В то же время в Европе, которая задает тренды реноваций, городские пространства переосмысляются как база для инновационной экономики. А. Гибадулина при этом подчеркнула, что без создания качественной городской среды невозможно замотивировать инвесторов и привлечь бизнес для развития территорий.

«Большие города являются местами креативных экспериментов, желаний работы и продвинутых предпринимательских возможностей. Именно города способны развивать новые технологии и стили жизни», — подчеркнула эксперт.

Архитектор PINAR consulting Наталья Балухина, в свою очередь, напомнила, что сейчас на рассмотрении Госдумы находится законопроект о реновации жилищного фонда. Этот документ, по оценке эксперта, является репликой московского опыта, в котором предусмотрено обновление территорий советской застройки 1970-1980 годов. При этом, по мнению Н. Балухиной, московская модель имеет свои недочеты.

«В частности, отсутствуют оценки градостроительной ценности района. Нет измеряемых параметров качества и эффективности жилой среды. Мы, меняя модель старого города, должны понимать, какие параметры должны вписаться в новом городе», — прокомментировала Наталья Балухина московский опыт реновации.

Однако другие участники дискуссии напомнили, что в Екатеринбурге градостроительная ситуация отлична от Москвы.

«В контексте современной градостроительной деятельности Екатеринбурга реновация в том числе связана с исторической центральной частью города. А реновация центра связана с необходимостью переосмысления места объектов культурного наследия (ОКН) в ткани города. Чаще всего при современной градостроительных деятельности возникают два основных вопроса, связанных с ОКН в рамках нормативно-правового регулирования, в рамках тех требований, которые современное законодательство предъявляет участникам рынка», — отметил заместитель начальника отдела государственной охраны объектов культурного наследия управления государственной охраны ОКН Свердловской области Максим Семериков.

При работе с историческими памятниками застройщикам приходится проходить через несколько этапов согласования. Так, приступая к работе в зоне ОКН, застройщикам необходимо заказывать экспертизу земельного участка (в том числе уже освоенных территорий), если отсутствуют подтвержденные сведения.

Далее идет процесс согласования границ строительства, и для каждого проекта управление подбирает индивидуальные условия. Это могут быть ограничения по высоте и стилистике вновь возводимых объектов капитального строительства. Максим Семериков добавил, что нередко бывают случаи, когда соседние с памятниками здания относятся к той же эпохе, но по каким-то причинам они не включены в реестр ОКН. В таком случае их включают в охранные зоны, что дополнительно ограничивает возможности застройщика. Другой вопрос, что перечисленные процедуры влияют на конечную стоимость проекта (в сторону удорожания).

Повышенный интерес строительного комплекса к историческому центру М. Семериков подтвердил статистикой: ежегодно на 20-30% растет количество обращений на проведение экспертиз земельных участков в районе ОКН, которые по большей части сосредоточены в центре Екатеринбурга.

Действительно, если взглянуть на существующие проекты, связанные с этой локацией, то застройщики уже отошли от строительства одиноких зданий в окружении исторических памятников. В настоящее время участники рынка придерживаются концепции комплексного, поквартального развития территорий.

Так, летом 2020 года свердловское министерство инвестиции и развития и компания Брусника заключили концессионное соглашение на реконструкцию Дома фабриканта Злоказова, расположенного на улице Пролетарской, 3.

По словам директора компании Сергея Антонова, этот объект рассматривается как часть реализации комплексного проекта реновации квартала. Дело в том, что одновременно с реконструкцией Дома фабриканта Брусника будет заниматься преобразованием здания химической лаборатории по улице Первомайская, 1. Этот объект компания приобрела в 2019 году и через три года планирует открыть здесь отель. Вдобавок к этому часть площадей будет отведена под выставочные пространства, ресторан и ритейл.

«Монофункция, то есть превратить это здание просто в ресторан или музей — не будет востребована у аудитории и сильно ограничена по экономике. Это не меценатство и не благотворительная акция. Мы хотим извлечь прибыль в долгосрочной перспективе, чтобы показать всем, что это может быть устойчивой бизнес-моделью», — пояснил С. Антонов.

По его словам, исторический памятник по улице Пролетарской, 3 также можно реконструировать с дальнейшей окупаемостью через 10 лет и последующим получением прибыли.

Директор Брусники отметил, что по итогам реновации квартала Екатеринбург к своему 300-летию получит обновленную точку притяжения для горожан и бизнеса. Одновременно с этим в городе появится еще один удачный пример инвестиционного проекта реновации исторического квартала.

Однако ввиду того, что проекты реноваций исторических кварталов, как было сказано, осложнены требованиями законодательства, эти территории необходимо сделать максимально привлекательными для инвесторов. Особое внимание на создание условий для бизнеса во время дискуссии обратила PINAR consulting Альфия Гибадулина. Соответственно, от властей, которые заинтересованы в сохранении и насыщении памятников, по мнению экспертов, должны поступать взаимовыгодные предложения.

Как полагают аналитики, это могут быть традиционные инструменты поддержки в виде налоговых каникул или же льготные условия приобретения здания при условии его полной реставрации.

Подобные проекты, по сути, являются единственным выходом из многолетней дискуссии по сохранению памятников, на содержание которых бюджетных средств никогда не хватало. В то же время Екатеринбург в этом вопросе по-своему поддерживает тренд на проведение реновации и обновление территорий.