Как уже писал УрБК, в постсоветской действительности опыт построения огороженных замкнутых пространств с контролем доступа носил характер стихийного движения «снизу». Начавшись с процесса установки пресловутых «железных дверей» — обязательного элемента «нормального» быта 80-х и начала 90-х годов, он породил феномен отгораживания части лестничной клетки, а потом и бум закрытых подъездов с кодовыми замками и электронными ключами. К середине 90-х закрывающимися дверями обзавелись практически все подъезды Екатеринбурга, что в следующие годы породило феномен «домофонной революции», а потом и массовое появление консьержей.
Следующим этапом процесса огораживания стало появление закрытой придомовой территории, которая к середине нулевых стала обязательным атрибутом жилья бизнес-класса, а с начала 2010-х годов постепенно спустилась сначала в комфорт, а потом и в эконом-класс. Более того, огораживанием своих дворов занялись и жители старых домов.
Сегодня наличие собственного двора, парка, спортивной и детской площадки, в которую не могут попасть посторонние, является существенным конкурентным преимуществом. Однако в большинстве случаев тенденция к полной закрытости жителей дома вступает в противоречие с коммерческими тенденциями: прежде всего, с желанием собственников помещений на нижних этажах использовать их как офисные или торговые. Часто такие противоречия приводили к конфликтам жильцов-огораживателей и бизнесменов, которых системы ограничения доступа оставляли без клиентов.
Компромиссом становится другая структура систем огораживания, в которых сами дома выполняют роль части «фортификационных сооружений», как башни в средневековых замках, а забор фактически соединяет дома между собой в единую замкнутую структуру. С одной стороны, это позволяет существенно сэкономить на ограждении. С другой — дает возможность разместить коммерческие объекты на нижних этажах обращенной к внешнему миру стороны дома.
Как правило, такой компромисс закладывается в современные жилые комплексы уже на уровне проектирования. Дома создают закрытый от посторонних внутренний двор, но в то же время имеют открытый «городу и миру» фасад с коммерческим наполнением.
Но есть в этом правиле и интересные исключения. Одним из них является жилой квартал «Солнечный» от Forum Group. Здесь идея приватности и закрытости доминирует над коммерческими интересами.
Особенностью квартала является создание двух контуров приватности. Ставшее уже привычным расположение домов квадратом, изолирующим внутренний двор, дополняется сплошным забором, окружающим дома квартала с трех сторон сплошной полосой и обеспечивающим отсутствие неконтролируемого доступа к большей части фасадов. Между домами и забором образуется своеобразная контрольно-следовая полоса шириной несколько метров, как на границе.
В результате уровень приватности пространства внутри кварталов, несомненно, повышается. Но другим следствием является невозможность использования большей части нижних этажей домов для расположения коммерческой недвижимости. Из всего объема фасадов для коммерческих нужд используется только четверть возможного пространства. Эта проблема частично решается путем возведения отдельных строений, полностью предназначенных для размещения коммерческих организаций, — своеобразных торгово-сервисных галерей, составляющих одну из сторон в жилых кварталах.
Одним из следствий реализации такой концепции зонирования пространства района может стать определенный дефицит коммерческих площадей. Уже сейчас стоимость аренды таких помещений в «Солнечном» сопоставима с ценами на аренду в центральных районах Екатеринбурга и колеблется в диапазоне от 900 до 1 100 руб. за кв. метр.
В Forum Group не смогли объяснить причины, по которым была выбрана именно такая концепция зонирования территории и обеспечения приватности. На запрос УрБК в пресс-службе холдинга сообщили, что при проектировании базировались на «основных и важных вещах: это, прежде всего, безопасность, закрытые дворы, качественное благоустройство, хорошая архитектура, удобная транспортная доступность, подъезды к дому».
Рассказывая о преимуществах именно такой концепции, в компании отметили, что «особенность микрорайона — застройка домами-кварталами, то есть каждый дом занимает целый квартал и образует замкнутый контур. Нет доступа машин во двор, никто чужой не может попасть в него без приглашения жильца, что дает родителям детей и всем жителям ощущение безопасности и комфорта».
Однако, почему большая часть первых этажей не предназначена для коммерческих площадей, в компании не пояснили. Можно предположить, что представители застройщика считают, что имеющихся площадей вполне достаточно для удовлетворения нужд жителей квартала и большее число коммерческих помещений просто не найдет покупателей и арендаторов. А если возникнет недостаток в таких объектах, его можно будет удовлетворить за счет помещений в новых домах квартала. Во всяком случае, отвечая на вопрос о том, хватает ли существующих коммерческих помещений, в пресс-службе компании отметили: «Дома продолжают строиться, и в каждом из них появляются новые помещения для размещения там кафе, магазинов и других объектов коммерческой и социальной инфраструктуры».
Так ли это и действительно ли век домов, все первые этажи которых были отданы под коммерческие площади, прошел, покажет время. УрБК продолжит следить за градостроительными тенденциями в новых кварталах Екатеринбурга.
Информационно-аналитическое агентство «УралБизнесКонсалтинг» 2000-2021