На российском рынке строительства жилья начались масштабные изменения. Катализатором этого процесса стали поправки в ФЗ-214, которые предусматривают обязательный переход застройщиков на эскроу-счета. Окончательно новая система сформируется через 2-3 года, когда все объекты по старым правилам будут достроены.
ИАА «УралБизнесКонсалтинг» выделило главные особенности будущего рынка новостроек.
Абсолютная защита покупателей
Изменения в законодательстве потребовались из-за роста числа обманутых дольщиков. В последние годы государство тратило огромные силы и средства на решение этой проблемы. В результате за основу был взят тезис «Нет дольщиков — нет проблем».
Переход на эскроу-счета позволит обеспечить безопасность сделки для покупателей квартир в новостройках.
«Поменялись механизмы финансирования долевого строительства. Средства граждан, которые напрямую привлекал застройщик для строительства многоквартирных домов, заменили банковским кредитованием. Таким образом, между дольщиком и застройщиком появился посредник, который гарантирует взаимную ответственность», — рассказал глава Минстроя Свердловской области Михаил Волков.
Решение проблемы обманутых дольщиков проходило в тесном диалоге с застройщиками, причем не только московскими, но и работающими в регионах. Так, к примеру, девелоперская компания Брусника активно поддерживала эту ключевую государственную инициативу, принимая участие в рабочих группах Минстроя РФ, НОЗА и других отраслевых институтов.
В процессе взаимодействия выявлялись противоречия и предлагались инструменты их устранения. Также была проделана внутренняя работа по адаптации бизнес-процессов компании под обновленные требования законодательства.
Уход с рынка неэффективных застройщиков
Известно, что для открытия эскроу-счета застройщикам нужно убедить банк в экономической привлекательности своего проекта. Если кредитные организации не видят потенциальную выгоду, то имеют возможность отказать в предоставлении финансирования.
«Для меня очевидно, что многие мелкие застройщики не смогут получить банковское финансирование, поэтому будут вынуждены уйти с рынка. Их место займут крупные девелоперы, которые получат возможность заметно нарастить свою долю в структуре продаж», — рассказал директор Союза предприятий строительной индустрии Свердловской области Юрий Чумерин.
В наиболее выгодной ситуации могут оказаться застройщики, которые форсируют переход на проектное финансирование.
«У нас в Свердловской области есть как минимум два девелопера, которые вместо того, чтобы затягивать переход на эскроу-счета, наоборот, стараются перейти на новую схему как можно скорее. Сейчас они получают дополнительных покупателей. У них нет проблем со сбытом. Потенциальные покупатели должны осознавать, что эскроу-счета дают им надёжность вложения средств», — заявил и.о. председателя Уральского банка Сбербанка России Андрей Волчик.
Первым эскроу-девелопером в России стала компания Брусника, которая специализируется на строительстве городского многоэтажного жилья в Екатеринбурге, Новосибирске, Тюмени, Сургуте и Московской области. В апреле 2018 года совместно со стратегическим партнером — Сбербанком России — компания первой в стране запустила механизм проектного финансирования и расчетов с дольщиками с использованием эскроу-счета. Кредитная линия на 1,2 млрд руб. была открыта для строительства новой очереди квартала «Новин» в Тюмени.
В 2019 году все новые проекты в городах присутствия Брусники были запущены по эскроу: квартал с урбан-виллами «Никитина» в Новосибирске, дом 4 квартала «Новин» в Сургуте, дом 2 в «Первом квартале» Московской области, «Северный квартал», «Южные кварталы» в Екатеринбурге и другие. По состоянию на 1 июля 2019 года порядка 30% проектов Брусники переведены на спецсчета. К концу года эта цифра составит 50% — это 45 объектов.
Возможные ценовые колебания
В последние месяцы застройщики анонсировали рост цен на квартиры из-за перехода к схеме проектного финансирования. Сейчас большинство экспертов считают, что этот сценарий уже реализовался.
По мнению Андрея Волчика, застройщики сильно разогрели рынок различными маркетинговыми кампаниями, что привело к росту цен на новостройки. При этом фактически рост цен определяется спросом, а не переходом на новую схему. В результате с начала года квартиры на первичном рынке Екатеринбурга подорожали на 10%. Дальнейший рост цен под большим вопросом.
«С одной стороны, застройщики со временем потеряют возможность напрямую пользоваться деньгами дольщиков. Вместо этого они будут вынуждены строить за счет собственных средств или получать банковские кредиты. Этот фактор говорит в пользу роста цен на жилье. С другой стороны, есть предпосылки для снижения стоимости. Речь идет о большом объеме предложения (в Свердловской области в стадии строительства находятся 4,3 млн кв. м.), снижении ключевой ставки (кредиты для застройщиков дешевеют). Кроме того, банки охотно идут навстречу застройщикам. Раньше девелоперам нужно было вложить 30% своих средств, остальные 70% — получить в кредитной организации. Сейчас эти параметры, как правило, составляют 15% и 85% соответственно», — сообщил А. Волчик.
При этом процентные ставки по ипотеке после перехода на эскроу-счета снизились. Это связано с тем, что ипотечные риски при использовании проектного финансирования с эскроу ниже.
Так, застройщики благодаря долгосрочным партнерским отношениям с ключевыми банками уже предлагают покупку по сниженной ставке — на 1,6% п.п. ниже стандартных условий по ипотеке.
Начальник аналитического отдела Уральской палаты недвижимости (УПН) Михаил Хорьков также считает, что рост цен на жилье, о котором много говорили из-за перехода на проектное финансирование, уже произошел.
«Но произошло это только там, где рынок жилья был живым и активным. Для того, чтобы этот процесс продолжился, необходим рост экономики, развитие ипотеки и повышение потребительской активности. С этим пока все сложно», — считает Михаил Хорьков.
Эксперты сходятся во мнении, что законодательные изменения в конечном итоге приведут к созданию более цивилизованного рынка первичного жилья. В этой системе выживут только сильнейшие застройщики, которые будут предлагать конкурентоспособные проекты. В свою очередь, покупатели будут максимально защищены от потери своих денежных средств.
Информационно-аналитическое агентство «УралБизнесКонсалтинг» 2000-2021