С 1 июля долевое строительство в РФ прекращает свое существование в прежнем виде. Реализация девелоперских проектов будет вестись через открытие специальных эскроу-счетов, на которых начнут аккумулироваться деньги покупателей квартир. Компания их получит только после завершения строительства. По оценкам аналитиков, нововведения приведут к кардинальному изменению первичного рынка жилья в Свердловской области. ИАА «УралБизнесКонсалтинг» изучило основные возможные последствия реформы. Сжатие рынка новостроек в малых городах
Известно, что для открытия эскроу-счета застройщикам нужно убедить банк в экономической привлекательности своего проекта. Если кредитные организации не видят потенциальной выгоды, то имеют возможность отказать в предоставлении финансирования. В Екатеринбурге подавляющее число проектов имеют хорошую рентабельность из-за относительно большого спроса и высоких цен. В остальных городах Свердловской области ситуация сильно отличается в худшую сторону.
В зоне особого риска могут оказаться Нижний Тагил, Каменск-Уральский, Первоуральск, Ревда и Заречный. В этих муниципалитетах местные застройщики в последние годы наиболее активно строят многоквартирное жилье.
«Возникает серьезный вопрос: кто будет строить жилье в малых городах Свердловской области? Оттуда могут уйти мелкие застройщики, которые не смогут получить проектное финансирование. Придут ли туда крупные девелоперы из Екатеринбурга? Это может стать серьезной проблемой. Известно, что в малых городах есть потребность в обновлении жилого фонда», — считает вице-президент Российской гильдии риэлторов Ирина Зырянова.
Ухудшение качества жилья
Отмена «долевки» вынудит многих девелоперов экономить на качестве жилья. В противном случае они не смогут повысить рентабельность своего проекта и получить банковское финансирование.
На растущем рынке застройщики могли бы компенсировать дополнительные расходы за счет роста цен. Однако есть большие сомнения, что текущая рыночная ситуация позволит переписать ценники. В последние месяцы рынок демонстрирует серьезные признаки охлаждения.
В этих условиях девелоперы будут вынуждены любой ценой снижать себестоимость своих проектов. Речь идет не только о более дешевых стройматериалах, инженерных решениях, но и об экономии на строительстве малых архитектурных форм, мест общественного пользования. Также застройщики могут отказаться он некоторых «фишек», которые делают каждый проект индивидуальным.
«У застройщиков всегда есть стремление снизить себестоимость своих проектов. Отмена долевого строительства, безусловно, может стать катализатором этого процесса», — считает исполнительный директор Уральской палаты недвижимости (УПН) Рустем Галеев.
Появление новых долгостроев
По данным регионального минстроя, застройщикам семи многоквартирных домов на Среднем Урале отказали в открытии эскроу-счетов. Банки посчитали эти проекты низкорентабельными и увидели серьезные риски в их реализации.
«По этим объектам нам, скорее всего, придется искать иной способ завершения строительства. На федеральном уровне сейчас разрабатывается ряд мероприятий, в том числе с учетом средств госкомпании ДОМ.РФ, которые позволят довести реализацию проектов до конца», — сообщил глава регионального Минстроя Михаил Волков.
Девелоперы этих объектов будут вынуждены после 1 июля остановить стройку и начать переговоры с властями о поиске выхода из сложившейся ситуации. Не исключено, что консервация объектов может растянуться на долгие годы.
Укрупнение рынка новостроек
Крупные застройщики с 1 июля получат значительные преимущества перед остальными компаниями отрасли. Во-первых, с рынка уйдет ряд мелких и средних игроков. Лидеры отрасли смогут занять освободившиеся ниши и выйти на новые рынки. Во-вторых, многие крупные компании имеют возможность реализовывать проекты за счет собственных средств, не обращаясь в банки. Соответственно, у них не должна значительно вырасти себестоимость строительства.
«Последствия для каждого застройщика будут разными. Крупные компании не будут испытывать серьезных проблем. У них есть собственные средства. В крайнем случае они могут обратиться в банк. Им не откажут. А вот мелкие застройщики, скорее всего, будут испытывать трудности с получением проектного финансирования», — считает директор Союза предприятий строительной индустрии Свердловской области Юрий Чумерин.
По мнению экспертов, изменение законодательства в перспективе приведет к тому, что только крупные девелоперы, обладающие достаточным количеством финансовых и кадровых ресурсов, смогут осуществлять строительство. Остальные игроки будут вынуждены постепенно сворачивать свою деятельность.
Возможный рост цен
Тема возможного удорожания новостроек после отмены долевого строительства остается дискуссионной. Сами застройщики активно анонсируют рост цен после 1 июля.
«То, что повышение цен будет — это аксиома. Тот, кто перейдёт на проектное финансирование, будет брать кредиты. Ставку на них придётся заложить в стоимость проекта. Застройщик работать себе в убыток не станет», — полагает генеральный директор «ЛСР. Недвижимость — Урал» Владимир Крицкий.
В свою очередь, многие независимые эксперты и чиновники считают заявления о возможном росте цен после 1 июля маркетинговым ходом. Согласно этой точке зрения, динамику стоимости квартир будут определять не законодательные нововведения, а общая ситуация на рынке.
По словам начальника аналитического отдела УПН Михаила Хорькова, предпосылок для дальнейшего увеличения стоимости жилья в Екатеринбурге не наблюдается. Высокое предложение, сжимающийся ипотечный рынок и стагнирующий спрос не позволяют продавцам поднимать стоимость квартир. В краткосрочной перспективе ситуация вряд ли изменится.
В малых городах Свердловской области платежеспособный спрос заметно ниже, чем в Екатеринбурге. Поэтому возможности для увеличения цен в этих муниципалитетах максимально ограничены. Любая попытка застройщиков переписать ценники может привести к резкому снижению интереса к объекту со стороны покупателей.
Информационно-аналитическое агентство «УралБизнесКонсалтинг» 2000-2021