Долевка по новым правилам

Текущие экономические условия в России привели к тому, что многие граждане решили реализовать отложенный спрос на покупку недвижимости. К этому их подталкивают неуверенность в стабильности рубля, относительно низкие ставки по ипотеке и большой объем предложений от застройщиков. Такое поведение, по мнению экспертов, является совершенно нормальным и логичным ответом на перспективы развития рынка недвижимости в России в свете перехода на новые условия, подразумеваемые поправками в закон 214-ФЗ.

Одним из факторов, подталкивающих население к покупке квартир, являются минимальные ставки по ипотеке. Люди судят по тому, что появились сигналы о повышении некоторыми крупными банками ставок по определенным ипотечным программам. Кроме того, Банк России, вынужденный реагировать на внешние вызовы крепости рубля, повысил ключевую ставку, дав понять, что стоимость денег будет расти.

«Есть определенные страхи, которые реализуются у тех потенциальных покупателей, кто находится в стадии активного поиска нового жилья. Но надо понимать, что новых денег это на рынок не принесло. Это те же покупатели, которые купили бы квартиру на несколько месяцев позднее», — рассказал УрБК начальник аналитического отдела Уральской палаты недвижимости (УПН) Михаил Хорьков.

По его мнению, такие тенденции нельзя назвать надуманными, поскольку основания для увеличения ставок по ипотеке и стоимости квартир существуют.

Дополнительным фактором, подталкивающим к покупке, является рекордно большое количество новостроек, которое еще несколько месяцев не уменьшится. Поскольку застройщики, готовясь к реализации закона 214-ФЗ, «застолбили» за собой множество новых участков.

Тревожным сигналом для людей может быть факт снижения предложения по вторичному жилью. Количество предложений на рынке Екатеринбурга неуклонно снижается, начиная со II квартала 2018 года, тогда как стоимость квадратного метра растет. Можно предположить, что «вымываются» более дешевые (в данном доме, районе или для данной категории населения) квартиры.

«Оборачиваемость на рынке достаточно высокая. Но выставляется сейчас на рынке квартир меньше, чем снимается. Продажи идут активнее, чем выходят на рынок новые продавцы», — рассказал Михаил Хорьков.

Реализация изменений закона 214-ФЗ, которую стараются для себя отсрочить девелоперы, превратившие Екатеринбург в город котлованов, вероятнее всего, вызовет подорожание квадратного метра. По мнению экспертов, это простая логика, поскольку затраты застройщиков будут выше.

«На повышение цены работают многие факторы. Например, повышение НДС, которое мультиплицируясь, дает рост в несколько процентов от поставщика к поставщику. Кроме того, существует рост стоимости материалов и техники, которые зависят от курса рубля», — отметил директор АН «Диал» Александр Дмитриев.

Каким образом в ближайшем будущем поведут себя застройщики, покупатели и вовлеченные в новую схему долевого строительства банки, эксперты пока не могут предсказать. На рынке пока слишком много готового построенного жилья, а также действующих и конкурирующих девелоперов. Начало 2019 года покажет, как будет развиваться ситуация. Но вероятность того, что в следующем году предложение сильно сократится, а цена квадратного метра вырастет, остается очень большой. Как на это отреагирует потребитель, у которого, вероятно, снизится реальный доход, пока трудно судить. С уверенностью можно утверждать, что рынок недвижимости в России существенно изменится, и всем участникам пора готовиться к игре по новым правилам.