По данным Уральской палаты недвижимости (УПН), в Екатеринбурге за последние четыре недели объем предложения на вторичном рынке жилья сократился на 3,3% (до 9,9 тыс. квартир и 1,8 тыс. комнат в коммуналках). С начала года показатель снизился на 1,9%. На первый взгляд, кажется, что эта тенденция обусловлена ростом числа сделок купли-продажи. Однако существует мнение, что сжатие объемов предложения связано с «синдромом разочарованного продавца». В последнее время многие собственники снимают свои объекты, осознав невозможность реализовать жилплощадь в текущих рыночных условиях в соответствии со своими ожиданиями.Начальник аналитического отдела УПН Михаил Хорьков считает, что текущее сокращение объемов предложения на вторичном рынке связано с целым комплексом факторов.
«Синдром разочарованного продавца» был наиболее распространен в Екатеринбурге в 2016 году. Тогда многие собственники, которые имели завышенные ожидания, принимали решение отложить процесс реализации на более поздний период. Сокращение предложения в 2017 году обусловлено не только этим фактором. Всегда есть продавцы, снимающие по тем или иным причинам свои объекты с продажи. Однако, на мой взгляд, текущее сжатие объемов предложения в первую очередь обусловлено некоторым оживлением рынка и ротацией объекта. Плюс нельзя забывать про фактор сезонности. Обычно объем предложения начинает повышаться с осени. В летний период число квартир нередко сокращается», — сообщил Михаил Хорьков.
Впрочем, по оценкам аналитиков «Инком-Недвижимость», «синдром разочарованного продавца» продолжает оказывать серьезное давление на российский рынок вторичного жилья.
«Так, примерно 70% собственников, выставляющих свои объекты, имеют завышенные запросы в отношении стоимости своей жилплощади и твердую решимость «не сдаться» — продать объект, ориентируясь на субъективные ожидания, а не на объективные возможности. В условиях сохраняющегося сниженного спроса подобная категоричность — надежный способ избавить себя от просмотров и необходимости подписания договора купли-продажи. Срок экспозиции переоцененных объектов стремится к бесконечности, продажа недвижимости растягивается на неопределенный срок, а собственно жилплощадь ложится мертвым грузом в общей «копилке» предложения», — комментируют аналитики «Инком-Недвижимость».
В контексте описанной тенденции любопытной является другая крайность: зафиксировано заметное увеличение доли покупателей, выдвигающих продавцам требования, которые не соответствуют реальной ценовой ситуации. По оценкам компании, их доля составляет около 30%.
Такие покупатели готовы купить объект только по цене, которая заметно ниже среднерыночной. Условно говоря, продавец выставляет на продажу однокомнатную квартиру в Екатеринбурге за 3 млн руб. В процессе торга он может снизить цены до 2,7 млн руб. Между тем потенциальный покупатель готов заплатить за нее только 2 млн руб., ссылаясь на негативную макроэкономическую ситуацию.
В УПН считают такой подход неконструктивным и вредным для вторичного рынка жилья Екатеринбурга.
«С моей точки зрения, эта тенденция больше характерна для прошлого года. Очевидно, что требовать скидку в размере 20-30% в текущих рыночных условиях — это неконструктивный подход. Конечно, нельзя сказать, что сегодня в Екатеринбурге установилось равновесие между объемами спроса и предложения. Однако в городе появилось достаточно много квартир с адекватными ценовыми требованиями. В этих условиях может быть только обоснованный торг. Если квартира изначально выставлялась по рыночной цене, то размер скидки обычно достигает 2-7%. Иными словами, торг должен иметь какие-то разумные рамки. Сейчас рынок стагнирует. Это уже не тот период, когда спрос резко упал, и квартиры никто не покупает. Просить скидку в 30% теоретически можно. Но вряд ли ее кто-то даст», — считает Михаил Хорьков.
Как отмечают эксперты, в настоящий момент многие покупатели и продавцы не могут договориться о цене. Собственники квартир пытаются продать жилье по максимально выгодной для них стоимости. Покупатели, наоборот, стараются всеми силами снизить ценовую планку. Из-за этого на рынке вторичного жилья Екатеринбурга сохраняется сильный дисбаланс, который препятствует его выходу из стагнации.
Информационно-аналитическое агентство «УралБизнесКонсалтинг» 2000-2021