Госдума в третьем чтении приняла закон о создании в России государственного компенсационного фонда, из которого будут выделяться средства на завершение строительства или на компенсации участникам долевого строительства (физическим и юридическим лицам) в случае банкротства строительной организации. Полноценно новая организация начнет работать в ноябре 2017 года. По мнению авторов проекта, создание фонда позволит полностью решить проблему обманутых дольщиков. Впрочем, далеко не все эксперты настроены оптимистично. Как выяснилось, в новом законе достаточно много «белых пятен», которые могут свести его эффективность к минимуму.Согласно принятому законопроекту, государство берет на себя все риски российских застройщиков. Взамен девелоперы обязаны отчислять в фонд определенный процент от стоимости каждого договора долевого участия (ДДУ). До 1 июля 2018 года ставка составит 1,2%. Затем ее могут пересмотреть в сторону увеличения.
Отметим, что новый закон фактически отменяет другие способы гарантирования обязательств застройщиков, в частности, страхование ответственности девелоперов и банковское поручительство.
Еще на стадии обсуждения принятый документ подвергался резкой критике. Основная претензия — средства компенсационного фонда нельзя использовать для решения проблем дольщиков, которые на сегодняшний день уже заключили ДДУ. Таким образом, свердловчане, которые уже вложили свои средства в проблемные объекты, не попадут под действие закона.
Известно, что на Среднем Урале достаточно много замороженных строек. Можно выделить ЖК «На Постовского» и «Кольцовский дворик», которые недавно проинспектировали представители областной прокуратуры и регионального минстроя. Согласно принятому законопроекту, дольщики этих и многих других объектов не смогут претендовать на средства из компенсационного фонда. Это может заметно осложнить достройку проблемных объектов.
Второй серьезный недостаток нового законопроекта — низкий объем компенсационного фонда. Эксперты подсчитали, что при ставке 1,2% удастся собрать всего 4,5 млрд руб. в год. Этих средств будет недостаточно для того, чтобы преодолеть последствия банкротства даже одного крупного застройщика. Так, в Екатеринбурге строительство среднестатистической 25-этажной высотки стоит около 1 млрд руб. В Москве эта цифра в несколько раз выше. Соответственно, собранных средств хватит только на достройку нескольких объектов в крупнейших российских городах.
Для того, чтобы обеспечить нормальное функционирование фонда поддержки обманутых дольщиков, ставку необходимо увеличить до 7-8%. В настоящее время этот шаг кажется маловероятным, так как может стать причиной массовых банкротств застройщиков. Сейчас многие российские девелоперы работают на грани рентабельности. Поэтому любая дополнительная финансовая нагрузка может стать для них критичной.
В Уральской палате недвижимости (УПН) пока сдержанно оценивают принятие закона о создании фонда поддержки дольщиков.
«Надо посмотреть как все это будет работать. Только потом можно будет делать какие-то глобальные выводы. Очевидно, что на ценах на новостройки это никак не отразится. Сегодня рынок Екатеринбурга достаточно конкурентный. Объем предложения очень большой. В этих условиях динамику цен определяет спрос, а не себестоимость затрат девелоперов. Станет ли ставка 1,2% серьезным обременением для застройщиков? Все зависит от каждой конкретной компании. Лидеры рынка вряд ли пострадают, а вот для отдельных небольших девелоперов это может быть критичным», — заявил начальник аналитического отдела УПН Михаил Хорьков.
Ранее управляющий по недвижимости «Группы ЛСР» на Урале Владимир Крицкий сообщил, что создание компенсационного фонда создает равные условия для добросовестных и недобросовестных девелоперов.
«Конечно, дополнительная нагрузка на участников рынка будет, но не слишком существенная. Однако проблема в том, что создание фонда — это очередной шаг в сторону недобросовестных организаций. Вкладываться в него будут все, и в первую очередь — крупные застройщики, а выгоду от этого получит тот, кто не исполняет свои обязанности. Было бы правильнее всех заставить работать по закону», — полагает Владимир Крицкий.
Эксперты не исключают, что новый инструмент поддержки дольщиков повторит судьбу предыдущего. Система страхования, которая была внедрена в России с 2014 года, оказалась неэффективной. За трехлетний период было собрано 27,5 млрд руб., при этом не было произведено ни одной выплаты пострадавшим дольщикам, а их численность продолжает расти. По оценкам комитета по финансовым рынкам Госдумы, для решения этой проблемы необходимо около 370 млрд руб. Государство не имеет финансовых возможностей выделить такие деньги. Поэтому проблема обманутых дольщиков в ближайшие годы так и останется нерешенной.
Информационно-аналитическое агентство «УралБизнесКонсалтинг» 2000-2021