С 1 января 2017 года в России прекратила свое действие государственная программа субсидирования ипотечных ставок по кредитам на покупку квартир в новостройках. В результате займы на первичном рынке потеряли свои конкурентные преимущества, и многие граждане отказались от покупки жилья в новостройке в пользу приобретения собственности на «вторичке». Больше всего в этой ситуации пострадали девелоперы, которые почувствовали еще более глубокое снижение спроса на объекты в стадии строительства.По данным Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), в январе-феврале 2017 года объем выданной ипотеки в России по залогу договоров долевого участия (ДДУ) сократился на 40% (до 61,5 млрд руб.) по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. На вторичном рынке показатель за два месяца текущего года вырос на 11%.
«В результате сближения ставок выдачи по ипотечным кредитам на первичном и вторичном рынке жилья до рекордного уровня в 0,5 процентных пункта часть спроса «перетекла» на вторичный рынок», — говорится в исследовании АИЖК.
Отметим, что запуск государственной программы субсидирования ставок в марте 2015 года привел к массовой переориентации покупателей со вторичного рынка жилья на первичный. Ставки на «вторичку» тогда составляли 15,5-18%, на новостройки (ипотека с господдержкой) — 11,9%. Естественно, что львиная доля покупателей, которые были готовы взять квартиру в кредит, делала выбор в пользу нового жилья. Государство искусственно подогрело интерес к этому сегменту.
По мере снижения ключевой ставки Банка России ипотека на вторичном рынке стала постепенно дешеветь. По данным АИЖК, в марте 2016 года средневзвешенная ставка по кредитам на новостройки составила 11,7%, на «вторичку» — 13,5%. В декабре 2016 года показатель составил 10,8% и 12,1% соответственно. Окончательно эта разница стерлась после прекращения действия госпрограммы субсидирования ипотечных ставок в начале 2017 года.
Это привело к росту объемов выданной ипотеки на вторичном рынке и падению этого показателя на первичном.
«В свое время госпрограмму запускали для того, чтобы поддержать строительный сектор. На мой взгляд, эту задачу удалось успешно решить. Поэтому программу стали постепенно сворачивать. Привело ли это к переориентации покупателей с первичного рынка жилья на вторичный? Да, наверное. Логика подсказывает, что это должно было произойти», — отметил заместитель председателя Уральского банковского союза Евгений Болотин.
Представитель агентства «Недвижимость-К» Михаил Чемякин считает, что запуск госпрограммы субсидирования ипотечных ставок полностью изменил предпочтения потенциальных покупателей.
«В 2015 году перераспределение спроса в сторону новостроек произошло не только из-за разницы в ипотечных ставках, а также из-за того, что вторичный рынок был «перегрет». На мой взгляд, докризисные цены были чрезмерно завышены. Запуск госпрограммы привел к глубокому падению спроса в этом сегменте. Число сделок упало до минимального уровня. Подавляющее число покупателей стало брать ипотеку на первичном рынке. Однако сейчас ситуация изменилась. Во-первых, постепенно выровнялись ипотечные ставки. Рынок новостроек потерял одно из ключевых конкурентных преимуществ. Во-вторых, «вторичка» в последние 2-2,5 года дешевела быстрее, чем новостройки. Следовательно, этот сегмент стал более конкурентоспособным», — заявил Михаил Чемякин.
По его словам, в этих условиях многие потенциальные покупатели стали возвращаться на рынок вторичного жилья. Это привело к пропорциональному снижению спроса на новостройки.
По данным Свердловскстата, в январе-феврале 2017 года продажи квартир на первичном рынке Среднего Урала сократились на 39,6% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Как отмечают эксперты, это произошло не только из-за падения реальных доходов свердловчан, но и по причине масштабного перераспределения спроса на рынке жилья.
В долгосрочной перспективе это приведет к ухудшению финансового положения застройщиков. Они постепенно теряют покупателей, которые ранее приобретали квартиры под залог недвижимости. Им придется придумывать новые маркетинговые инструменты для того, чтобы сохранить интерес к своим объектам. В противном случае многие из них могут полностью остановить строительство из-за дефицита средств.
Информационно-аналитическое агентство «УралБизнесКонсалтинг» 2000-2021