По данным Уральской палаты недвижимости (УПН), средняя цена одного квадратного метра в екатеринбургских «хрущевках» в настоящее время составляет 60 тыс. 137 руб., что на 17% ниже максимального докризисного уровня. В феврале 2015 года «квадрат» стоил 72 тыс. 460 руб. Как отмечают аналитики, типовые дома 1960-70-х годов являются одним из самых проблемных сегментов вторичного рынка Екатеринбурга. По данным администрации уральской столицы, доля «хрущевок» в жилом фонде города составляет около 22%. Всего в мегаполисе насчитывается порядка 2 тыс. четырех- и пятиэтажных домов этой эпохи, в которых проживают свыше 272 тыс. человек.
Как заявил начальник аналитического отдела УПН Михаил Хорьков, в последний раз звездный час «хрущевок» пробил в 2006 году.
«Тогда наблюдался ажиотажный взлет цен на жилье этого формата. По темпам роста стоимости «хрущевки» обгоняли все остальные сегменты. Больше всего подорожало типовое жилье 1960-70-х годов на окраине Екатеринбурга. Иными словами, те квартиры, которые были самыми доступными и дешевыми. Однако затем ситуация стала постепенно меняться. Первичный рынок в объемах вырос в разы, квартиры в новостройках стали компактнее, у людей появился качественный и территориальный выбор. Это привело к тому, что «хрущевки» стали терять свои позиции», — заявил Михаил Хорьков.
По его словам, за последние 10-15 лет жилой фонд Екатеринбурга кардинально обновился. Квартиры, которые были построены за эти годы, занимают треть от общего объема предложения на вторичном рынке. Это привело к существенному снижению доли «хрущевок».
В последние годы типовые дома 1960-70-х годов дешевеют быстрее, чем более современные квартиры.
«Они стареют, ветшают, не реконструируются. В связи с этим их инвестиционная привлекательность неуклонно снижается. Каких-либо предпосылок для роста спроса в этом сегменте я не вижу», — рассказал Михаил Хорьков.
Руководитель аналитического отдела группы компаний «Новосел» Сергей Меньшенин также считает, что «хрущевки» продолжат терять свою популярность на вторичном рынке.
«Это старый жилой фонд со всеми вытекающими отсюда последствиями. Тем более в Екатеринбурге в последнее время появилось много готовых новостроек. Логично, что люди все чаще выбирают новые квартиры. По данным ГК «Новосел», с февраля 2015 года старый жилой фонд в Екатеринбурге («хрущевки», «брежневки», «пентагоны») подешевел на 19,6%, «спецпроекты» (современное жилье) — на 15%», — сообщил Сергей Меньшенин.
Следует отметить, что администрация Екатеринбурга не имеет финансовых возможностей для того, чтобы снести «хрущевки» и переселить жителей в новые дома. Именно по этой схеме сейчас действуют московские власти.
Управляющий «ЛСР. Недвижимость-Урал» Владимир Крицкий считает, что для мегаполиса важнее решить проблему двухэтажных бараков. Только после этого можно обсуждать снос более современного жилья.
«Хрущевки» строились на 50-70 лет. Это нормативный срок службы таких домов, но это не означает, что через 50 лет они начнут рушиться. При проектировании объектов всегда существует так называемый запас прочности. Я думаю, что реальный запас прочности этих домов 100 лет, но все зависит от условий содержания. Ухаживают ли за несущими конструкциями, не затапливает ли подвалы, в каком состоянии находятся сети. Нужно делать своевременно капитальный ремонт», — заявил Владимир Крицкий.
В любом случае инвестиционная привлекательность «хрущевок» в Екатеринбурге стремится к нулю. С каждым годом типовое жилье 1960-1970-х годов становится все менее пригодным для жизни. Соответственно, ценовая разница между новым жильем и «хрущевками» со временем будет только увеличиваться.
Информационно-аналитическое агентство «УралБизнесКонсалтинг» 2000-2021