На вопросы журналистов о перспективах района ответил генеральный директор «РСГ-Академическое» Виктор Киселев.— Изначально концепция Академического строилась на принципах государственно-частного партнерства. Готова ли ваша компания таким же образом строить отношения с другими застройщиками, привлечь еще кого-то к строительству района?
— Наш проект очень крупный, один из самых крупных в Европе, и без участия государства и муниципалитета создать его было бы просто невозможно. Только в тандеме с государственными и муниципальными органами мы можем построить удобное и комфортное жилье и все объекты социальной и транспортной инфраструктуры. Это сложнее, чем возвести один дом и садик при нем. Мы вышли фактически в чистое поле, где было болото и ничего больше.
Мы никогда не узурпировали Академический и не говорили, что возводим его единолично и больше никому этого делать нельзя. Коллеги здесь также строят, развиваются, предлагают городу интересные проекты, которые попадают в проект планировки и утверждаются. Сейчас в очередной раз идет корректировка проекта, и я думаю, все, кто готов строить в Академическом, придут и будут помогать нам развивать район: это многофакторный процесс, и мы никогда не отказываемся от помощи других компаний. Мы открыты для общения, чтобы в итоге получить тот район, который изначально себе представляли. В процессе строительства мы постоянно что-то дорабатываем, совершенствуем, находим новые технологии, пути решения тех задач, которые для себя ставили. Среди этих задач — безопасность района, его энергоэффективность и создание такой среды, где человек мог бы не только жить и работать, но и отдохнуть, найти себе интересное занятие.
— В Академическом можно использовать известный слоган «найдется все»: здесь и река, и пруд, и лес. В этом году были каток и ледовый городок: они уже закрыты?
— Да, закрыты, но мы очень благодарны нашим партнерам, которые их организовали: они живут на территории Академического и любят его — это те, кто готов вместе с нами заниматься благоустройством района, улучшать качество жизни и отдыха. Всех их мы воспринимаем как партнеров.
Поэтому те, кто здесь постоянно живет, занимается вопросами проката, в том числе самокатов, велосипедов, пришли к нам с идеей организовать каток, и мы помогли им с помещением и автостоянкой. Получилось просто великолепно: в хорошие дни, когда было солнце и умеренный морозец, на лед выходило до 500 человек одновременно. Это был первый опыт, и я думаю, мы от него не отойдем. Лед был естественным, но его постоянно выравнивали, круг для взрослых превышал 400 м., отдельно был детский круг, где стояла елочка. На будущий год мы готовы это повторить, но, возможно, придумаем что-то еще интереснее, потому что нужно двигаться вперед.
Река у нас тоже есть: Патрушиха делит район практически пополам. И наша мечта — создать пруд, немного приподнять уровень Патрушихи и благоустроить ее — понемногу уже воплощается. Сейчас мы строим ряд домов возле парковой зоны. Думаю, летом этого года начнем сдавать первый из четырех блоков, которые запланированы до конца года. И еще четыре блока уйдут на следующий год. Парк тоже будем благоустраивать.
— Как вы оцениваете ситуацию на рынке жилья в целом, если говорить не только об Академическом, но воспринимать город как единую среду, где квартиры продаются и покупаются?
— После падения 2015 года, когда рынок «просел» на 40%, наблюдается стабилизация. 2016 год прошел ровно: не скажу, что он был лучше предыдущего, но мы сработали примерно в рамках 2015 года. В 2017 году большого роста ждать не приходится: пока нет предпосылок для того, чтобы показатели резко возросли, хотя сегодня появляются очень интересные ипотечные продукты у различных банков, у САИЖК. Поэтому будем следить за рынком. Я понимаю, что какой-то отложенный спрос существует, и все зависит от того, какая процентная ставка будет на рынке, потому что основная часть квартир покупается через ипотеку. Район у нас молодежный, а молодежь в деньгах ограничена, и возможность взять ипотечный кредит дает этим людям большой плюс при покупке квартиры.
— С этого года завершена программа ипотеки с господдержкой. Как это влияет на рынок недвижимости: стало ли жилье менее доступным?
— Когда вводили господдержку, сразу определили черту, за которой она теряет смысл. Она была определена ключевой ставкой в 10%. Когда в прошлом году Центробанк утвердил ключевую ставку в 10%, господдержка смысл потеряла. Сегодня банки перешли эту критическую черту. Сначала мы ждали, что будет ключевая ставка 10% плюс 2% маржа, в начале года так и было. Сейчас же банки с различными застройщиками отрабатывают программы, снижают процентную ставку: у САИЖК она уже меньше 11%.
— Может ли ставка опуститься до 2-4%, как в Европе?
— Думаю, что у нас такого быть не может пока. Но возможно, что ключевая ставка снизится, и проценты еще упадут. Также строительные компании могут пойти на компенсацию части ипотечной процентной ставки и поработать с отдельными покупателями. Массовых подобных программ не будет, но точечно они будут появляться у всех застройщиков. И мы такую программу прорабатываем со Сбербанком.
— Как будут изменяться цены на жилье: будет ли оно дорожать или дешеветь? На какой тренд вы ставите?
— Я ни на какой тренд не ставлю — только на экономику, экономику процесса. Нельзя что-либо продавать дешевле, чем это стоит. Есть себестоимость строительства, она определяется ростом цен на комплектующие, и как бы мы ни хотели снизить цену, мы этого сделать не можем, потому что никакой нормальный коммерсант не станет работать себе в убыток. Как только себестоимость превысит цену продаж, ему придется сворачивать свой бизнес, продавая остатки и возвращая долги. Другой экономической модели не существует.
Поэтому цены будут подниматься, и мы потихоньку начинаем их увеличивать. В прошлом году я говорил, что цены пока стоят, потому что мы продаем остатки, которые были построены по совершенно другим расценкам, в том числе на материалы. Была другая себестоимость. Но теперь мы их распродали и начинаем поднимать цены, потому что по-другому не можем. Академический как стройку мы закрывать не хотим. Более того, хотим подтолкнуть законодателей, чтобы они понимали, как мы организуем пространство в Академическом по энергоэффективности и по безопасности, чтобы такой вариант принять как стандарт для других компаний.
Кто бы к нам ни приезжал — последними были испанские архитекторы, — говорят, что в Европе такого нет, она к этому только идет. Речь идет о централизованном подходе к безопасности и энергоэффективности, когда каждый в режиме онлайн видит все затраты, понимает, что происходит, и управляет изменением температуры. Таким образом, и в доме комфортно, и происходит экономия энергии.
— Академический первым внедряет многие инновационные истории. Но экономическая ситуация непростая, а внедрение подобных продуктов стоит денег. Будете ли вы отказываться от них в перспективе, в том числе чтобы поправить свою экономику?
— Две идеи, которые мы заложили, остаются постоянно — мы их только совершенствуем, развиваем и никогда не будем от них отказываться при строительстве домов. Раньше мы вкладывали собственные деньги в системы безопасности и начали приучать людей, чтобы они поняли, как это работает и насколько удобно, когда их постоянно видят и контролируют, и если что-то случилось, любого нарушителя можно найти. Сейчас мы пошли дальше: контроль за нашим имуществом заложен в проекте. Несмотря на то, что это дало дополнительное удорожание на каждый квадратный метр продаваемого жилья, мы на это идем сознательно.
Точно так же и в части энергоэффективности. Мы применяем современное оборудование: оно иностранное, хотя все комплектующие производятся в России под контролем. Хотелось бы купить, конечно, аналогичную продукцию наших заводов, но они ее просто не производят. Поэтому приходится покупать импортную, и мы сознательно это делаем, потому что потом люди будут экономить на тепле. Лучше сейчас сделать больше затрат, но потом они сторицей вернутся. Правда, не нам, а покупателю, но он, приобретая квартиру, за это заплатил.
— Каковы планы по развитию транспортной инфраструктуры? Что запланировано в части внутренней дорожной сети, а также новых выходов на внешний контур?
— Если брать внутренние дороги, мы надеемся, что в этом году начнется и в 2018 году будет закончено строительство улицы Сахарова: это еще одна внутренняя улица, которая почти соединит Широкую Речку и улицу Амундсена. Очень хочется — и мы это проговорили с администрацией Екатеринбурга, — чтобы с Сахарова можно было выйти на Широкую Речку, с которой есть выезд на Объездную дорогу, ЕКАД. К концу текущего года или началу следующего, я думаю, ЕКАД заработает в сторону Полевского тракта, откуда легко попасть на челябинскую трассу. Таким образом, мы планируем вместе с городом сделать еще один выход из Академического.
Кроме того, приближается Чемпионат мира 2018 года, и после него город начнет заниматься развязками, среди которых Амундсена, Серафимы Дерябиной — де Геннина, Широкая Речка. С последней мы, я надеюсь, в этом году соединимся через улицу Краснолесья — это тоже шаг вперед. Поэтому перспектива есть.
Академический строится, расширяется, развивается его социальная инфраструктура. Так, в представительстве президента РФ прошло совещание по созданию медицинского кластера. Проект поддержан на самом высоком уровне. А значит, появится большая поликлиника для нашего взрослого населения — такая же замечательная, как детская, которая у нас работает. Будут построены в рамках кластера медуниверситет, НИИ ОММ, медицинское производство, мы уже определили площадку под технопарк, у которого уже есть юридическое лицо и директор. Там будет осуществляться производство медицинских препаратов или оборудования.
— Технопарк будет специфицирован только под медицину?
— Да, на сегодняшний день мы планируем его только под медицину. И первый участник уже появился. Мы надеемся, что предприятие зайдет туда в этом году, начнет строиться, и в следующем году оно начнет действовать. Это рабочие места — площадка там достаточно большая. Мы хотим замкнуть Академический на себя, чтобы не было у всех необходимости выезжать и заезжать. Чтобы все, что необходимо, было в пределах района. Чем больше будет рабочих мест, тем меньшему количеству жителей придется куда-то ехать по утрам.
Также в этом году мы начнем в Академическом проектирование центрального офиса «Большой Реновы».
— Что касается медкластера, понятны ли уже перспективы по срокам?
— Думаю, в этом году мы начнем проектные работы по самому университету. На проектирование уйдет полтора-два года, потому что объект очень большой: только сам университет — это 100 тыс. кв. м., а еще общежитие. В 2018-2019 годах мы планируем пройти экспертизу: думаю, к этому времени будет решен и вопрос финансирования стройки. Не хочу загадывать, но полагаю, что строить будем недолго — в течение 5-6 лет. Мы постараемся спроектировать университет таким образом, чтобы его можно было запускать по частям: можно выделить пусковые комплексы, а общежитие построить сразу.
— Как у вас сейчас обстоят дела с торговыми площадями?
— Торговых площадей у нас всегда хватало, а после того как запустили «Ленту», у наших жителей появился выбор: сходить туда или в «Мегамарт». При этом из микрорайона никуда выезжать не надо.
— Хватает ли школ и детских садов, или уже намечается дефицит, и придется еще что-то строить?
— У нас сейчас строится четвертая школа в рамках СОШ №23, которая будет занимать два здания и рассчитана на 1 100 мест, но мы прекрасно понимаем, что этого хватать не будет. Надеюсь, в этом году запроектируем школу в 26-м квартале и планируем с 2018 года попасть в федеральную программу на ее финансирование. Детские садики также будем проектировать и строить. К сожалению, их пока не хватает, потому что детей у нас рождается очень много, и это хорошо.
— Как обстоят дела с паркингами: одно время были жалобы на проблемы со спросом, высокие цены?
— Когда в прошлом году мы сделали аренду с выкупом, хорошо покупали паркинги те, кто планировал их приобретение. Причем аренда там длительная, и платеж не превышает оплаты за стоянку. Те примерно 300 тыс. руб., которые нужно было заплатить, мы растянули на 60 месяцев. Люди хорошо отреагировали на эту программу, поэтому в прошлом году подвижки были очень неплохими. Мы этому рады: чем больше машин уходит под землю, тем больше пространства становится на дорогах.
— Есть ли еще места?
— Да, в целом места еще есть, но появились паркинги, в которых их уже нет. Теперь места можно купить только у того, кто приобрел их заранее. Даже в первом квартале, который начали продавать недавно и где есть три паркинга, в первом мест уже нет. Сейчас продаем второй и третий, к третьему только приступили: это те дома, которые мы сдали в конце прошлого и январе этого года. Процесс идет, хотя нам хотелось бы, чтобы все места были заняты — тогда солидный пул машин уйдет под землю.
— Академический известен своей общественной активностью. На ближайшие 2-3 месяца в чем планируете задействовать жителей района?
— Это очень большой перечень. Наступает весна, поэтому мы вместе с жителями приберем наш район, высадим новые деревья, после этого перейдем в парковую зону. В этом году начнем проводить субботники и благоустраивать ее: это очень большая площадка, где мы хотим сделать удобное место для отдыха. Это будет не только за счет жителей: в бюджете есть деньги, и мы будем их вкладывать.
Хотим, чтобы там появилась не просто асфальтово-бетонная площадка, а были тенистые аллеи в гравии, где можно отдохнуть на скамейке, детские зоны, аттракционы. Первый аттракцион — «Маугли» — мы в этом году запускаем на свою площадку, на жилую территорию. В будущем году, когда проведем благоустройство парка, выделим для него там место для постоянной дислокации. Есть еще люди, интересующиеся парковой зоной, которые готовы поставить свои совершенно новые аттракционы. Таким образом, парковую зону мы начинаем обустраивать, а без наших жителей этого не сделать. Когда они сами создают что-то для себя, сами потом это и берегут.
Кроме того, в числе весенних мероприятий — хоровое пение на Пасху: будет церковный хор. Наши дети тоже будут выступать: у нас много подрастающих «звездочек», им надо привыкать к сцене. Накануне 9 мая пройдет Бессмертный полк: мы это делаем немного раньше, проводим праздник, вместе с приглашенными генералами высаживаем деревья. В годовщину Победы состоится концерт. Следует отметить, что на 23 февраля мы открыли новую Группу воинов разных родов войск, то есть появилось еще одно место, где можно проводить подобные праздники.
Лето тоже уже прописано: 1 июня будет День защиты детей, традиционно снова зайдут стройотряды — там свои праздники и мероприятия, а также День семьи.
АО «РСГ-Академическое», офис продаж:
ул. Вильгельма де Геннина, 31.
Тел.: (343) 222-7-222.
www.akademicheskiy.org
Информационно-аналитическое агентство «УралБизнесКонсалтинг» 2000-2021