Рынок складской недвижимости: В ожидании худшего

Сегодня на фоне повсеместного снижения объемов ввода коммерческой недвижимости и падения числа сделок по ним одним их самых стабильных сегментов рынка остаются складские помещения. По итогам 2015 года в Екатеринбурге было введено 140 тыс. кв. м. качественных площадей класса А и В, однако этот год может стать не самым лучшим для сегмента. Согласно прогнозам экспертов, в 2016 году ожидается падение объемов ввода новых площадей ниже уровня 2010 года.

Перспективы развития рынка складской недвижимости Екатеринбурга и Свердловской области обсудили участники рынка логистики в ходе конференции «Логистика будущего в Екатеринбурге: эффективные решения для склада и транспорта».

На сегодняшний день, по словам экспертов, рынок складских помещений характеризуется высокой степенью централизации. Так, на Москву приходится 62% (11,96 млн кв. м.), далее идет Санкт-Петербург — 15% (2,82 млн кв. м.), а оставшиеся 23% (5,73 млн кв. м.) распределились между другими регионами.

Подведение итогов

Несмотря на затруднительное положение практически всех сегментов коммерческой недвижимости, по мнению директора направления по представлению интересов собственников компании Knight Frank Антона Репина, 2015 год для екатеринбургского рынка складских помещений стал «достаточно неплохим».

Так, за прошлый год общее число складских качественных помещений класса А и В в Свердловской области достигло 990 тыс. кв. м. Из них 140 тыс. кв. м. площадей было введено в Екатеринбурге только за прошлый год.

«Екатеринбург на сегодняшний день является одним из крупнейших деловых и финансовых центров России. Также Екатеринбург выступает одним из основных транспортных узлов, который обеспечивает взаимосвязь между Европой и Азией. Здесь достаточно хорошо развит рынок торговых помещений», — рассказал А. Репин.

По обновленным данным компании Knight Frank, Екатеринбургу по итогам 2015 года удалось занять третье место по объему спроса (после Москвы и Санкт-Петербурга) — 13% от общего показателя по регионам. Из них 53% приходится на розничную торговлю, 17% — на дистрибуцию, 15% — на транспортную логистику, 11% — производство, 6% — online-торговля.

Помимо этого, сегодня Екатеринбург занимает третье место по объему вакантных площадей, уступая Москве и Санкт-Петербургу. Число пустующих складов в городе находится в пределах 2-4% или 30-40 тыс. кв. м. помещений.

По словам директора по развитию «Логопарк.Ру» Виталия Хиля, такой показатель объясняется тем, что в 2015 году часть федеральных дистрибуторов вернулась в Екатеринбург и заняла долю свободных площадок. Между тем, по прогнозам экспертов, по итогам 2016 года вполне вероятен рост вакантных площадей класса А и В до 5%, что будет обусловлено ротацией клиентов и переездом их на свои собственные склады.

Относительно объема сделок по аренде и продаже складских площадок в прошлом году этот показатель в Екатеринбурге достиг 100 тыс. кв. м., из которых более 60 тыс. кв. м. приходится на логистических операторов (3PL-провайдеры и транспортно-логистические компании). Также 15 тыс. кв. м. арендовано фармацевтическими компаниями, более 10 тыс. кв. м. — дистрибуторами и торговыми сетями и около 10 тыс. кв. м.— интернет-магазинами.

«По итогам 2015 года практически все крупные сделки, которые были заключены в Екатеринбурге — это сделки по складским помещениям формата built-to-suit (под клиента). В их число вошла покупка PNK Group в прошлом году 21 тыс. кв. м. вблизи поселка «Косулино» под сеть «Лента». Также онлайн-магазин OZON.ru арендовал новый складской комплекс класса А площадью 6,7 тыс. кв. м. На данной площадке компания планирует разместить распределительный центр интернет-магазина для лотов», — рассказал представитель компании Knight Frank Антон Репин.

Помимо этого, как отмечает эксперт, компания X5 Retail Group уже подписала контракт с ООО «Ромекс-Кубань» на строительство в 2016 году склада на 30 тыс. кв. м. в районе аэропорта Кольцово.

Между тем, как отмечают участники рынка, уровень арендных ставок на складские помещения в 2015 году продолжает снижаться. Так, в прошлом году сильней всего просел класс С. Данный факт объясняется тем, что в прошлом году отмечалось увеличение ротации клиентов данного сегмента, в результате чего появилось большое количество свободных площадей, что привело к снижению цен. На сегодняшний день средний уровень ставок по аренде площадок класса С варьируется от 180 до 350 руб.

В классе А с начала прошлого года ставки зафиксировались на отметке 400-480 руб за кв. м. в месяц, в классе В — 370-420 руб.

В ходе обсуждения итогов 2015 года спикеры мероприятия также отметили, что одной из основных тенденций регионального рынка складской недвижимости последних двух лет стало полное «вымирание» спекулятивных проектов.

«Это говорит о том, что девелоперы таких проектов потеряли инвестиционный интерес к ним. К тому же риски, которые несет в себе рынок, сегодня строители просто не готовы брать на себя», — пояснил Виталий Хиля.

По его словам, сегодня наибольшей популярностью пользуются площадки формата built-to-suit, когда девелопер строит помещение под конкретного клиента, учитывая характер его деятельности и предпочтения. Осуществление проектов в данном формате позволяет застройщику получить гарантии на реализацию объекта, а заказчику — на выполнение всех его требований без лишних затрат.

«Необходимо отметить, что прошлый год для рынка складской логистики как Екатеринбурга, так и России в целом ознаменовался полным переходом в рублевый сегмент. Если год назад еще можно было иногда встретить долларовые ставки с фиксацией курса или коридором, то сейчас это полностью ушло», — рассказал Антон Репин.

Прогноз на завтра

Как отмечают эксперты, в 2016 году рынок складской недвижимости ждет заметный спад по уровню ввода новых площадей, который начался с 2014 года. Так, два года назад Екатеринбургу удалось побить собственный рекорд по запуску новых площадок — в 2014 году было введено 179,4 тыс. кв. м. качественных площадей. Однако уже в следующем году этот показатель упал до 140 тыс. кв. м., а 2016, по прогнозам, покажет результаты ниже 2010 года — 45 тыс. кв. м.

«Девелоперы продолжат возводить складские помещения преимущественно формата built-to-suit. Спекулятивные площадки если и будут возводиться, то их максимум — 1,5-5 тыс. кв. м., и они будут класса В и С», — отмечает Виталий Хиль.

По его словам, данные объекты будут отстраиваться исключительно региональными застройщиками. Также в 2016 году сохранится дефицит качественных спекулятивных проектов класса А и В.

Также эксперты высказывают уверенность, что в этом году продолжится увеличение спроса на кросс-докинг. Однако несмотря на это сегодня в Екатеринбурге таких площадок практически нет, а их строительство не вызывает интереса у инвесторов и застройщиков.

Между тем, как отмечает Виталий Хиль, рынок аутсорсинга в сегменте складской недвижимости в 2016 году имеет все шансы на значительный рост. Так, по его словам, в этом году многие игроки ожидают активного развития рынка 3PL-провайдеров и рост количества клиентов 3PL и 4PL-провайдеров.

По словам экспертов, рынок складских помещений, преимущественно класса А и В, даже в условиях экономического кризиса остается одним из самых стабильных и устойчивых. Однако опираясь на прогнозы аналитиков, можно предположить, что нынешний 2016 год может стать довольно тяжелым для девелоперов, работающих в данной области: падение объемов ввода до уровня пятилетней давности, снижение количества качественных и крупных сделок на фоне общего падения экономики уже к концу этого года может привести к рецессии в данном сегменте коммерческой недвижимости.

Полина Макушина