Планы о застройке площадки завода ОЦМ на проспекте Ленина с 2004 года вынашивал тогдашний владелец предприятия — ГК «Ренова». Мощности были переведены в Верхнюю Пышму. Сам объект передали «Ренова-СтройГруп». В компании рассматривали возможность разместить на площадке жилой комплекс. В 2011 году было объявлено о строительстве бизнес-центра класса А. Однако до застройки территории дело так и не дошло.
Все проекты упирались в необходимость реконструировать здание лабораторного корпуса ОЦМ. Сам объект был построен в конце 1970-х годов. Внутри него расположен аффинажный завод, построенный в 1916 году, который является памятником архитектуры. В результате реализация любой задумки получалась затратной. Соответственно, и новый объект получился бы слишком дорогостоящим. После первой волны кризиса в 2008 году спрос на площади класса А снизился, что еще сильнее оттянуло сроки застройки.
«Мы не строим здесь объект по одной простой причине — низкий спрос на такие площади. Стоимость же проекта по объективным обременениям, природным условиям не позволяет сделать класс ниже. Из-за вредного производства необходимо будет делать рекультивацию всего этого хозяйства, это очень большие затраты», — пояснял в 2011 году председатель правления ГК «Ренова» Алексей Москов.
В итоге строительство дорогостоящего объекта на площадке ОЦМ было решено отложить до лучших времен. Впоследствии в компании посчитали лучшим и вовсе избавиться от проблемной территории. В марте 2014 года площадку выкупил уже бывший банкир Олег Гусев.
Новый застройщик решил превратить ОЦМ в элитный квартал — жилищный комплекс «Главный проспект». Кроме непосредственно жилой площади там планируется разместить комплекс апартаментов, торговую галерею, галерею-лофт, а также клубные пентхаусы. При этом элитная недвижимость будет размещена непосредственно в стенах недавних цехов, где, кроме всего прочего, располагались и вредные производства, связанные с использованием токсических материалов. При этом непонятно, как именно будет проводиться рекультивация зараженных конструкций.
Объект должен разместиться в границах проспекта Ленина и улиц Попова — Сакко и Ванцетти — Шейнкмана. Составленный план застройки был утвержден на архитектурно-градостроительном совете. Жилищный комплекс планировалось возвести в два этапа. В 2014 году застройщик приступил к реконструкции лабораторного корпуса 2014 года.
Однако затем Гусев, по вполне понятным причинам, захотел увеличить площадь элитных квартир, и в новом проекте в 3 раза превысил допустимые нормы, что вызвало вопросы у городских властей.
«На месте строительства порядка полутора гектар свободной территории, застройщик предложил построить порядка 90 тыс. кв. м. жилья. Вообще норматив говорит — стройте 15 тыс. кв. м., или с помощью компенсирующих мероприятий 20 тыс. на гектар. Это получается 30-40 тыс. кв. м. жилья. Застройщик хочет 90 тыс. кв. м.», — пояснил заместитель главы администрации Екатеринбурга по вопросам капитального строительства и землепользования Сергей Мямин.
В итоге ЖК «Главный проспект» в новом проекте получился в два раза выше и «мощнее». Городские власти предложили обсудить спорные моменты с архитектурно-градостроительным советом, а также дать возможность горожанам увидеть и обсудить новый проект. Однако о реакции застройщика на это предложение до настоящего времени неизвестно. В офисе ЖК «Главный проспект» отказались комментировать замечания к проекту.
Увеличение площади элитного жилья почти в 3 раза логично объясняется желанием Гусева увеличить прибыль с этого проекта. Тем более что земельные участки в центре города под жилье в дефиците. Неудивительно, что застройщик хочет выжать с территории ОЦМ весь возможный (и невозможный) потенциал.
Впрочем, как полагает ряд экспертов, многократное увеличение аппетитов бизнесмена может в итоге загубить проект. При этом причины здесь будут сугубо экономические. Из-за особенностей подготовки здания лабораторного корпуса завода реализация проекта будет достаточно затратной. Соответственно, это отразится и на стоимости квартир.
Однако в настоящее время на строительном рынке наблюдаются негативные тенденции как в сфере продажи жилых помещений, так и апартаментов. Так, по оценке экспертов, уровень падения спроса на новостройки в этом году составил до 30-40%, а на элитные квартиры еще выше. Хотя цена предложения в этих условиях практически не упала, однако размер скидки на жилье значительно увеличился — до 15-25%.
При этом у потенциальных покупателей могут возникнуть вопросы и к безопасности своих жилищ. Сложно представить, что большим спросом будут пользоваться дорогостоящие апартаменты, выстроенные на месте вредного производства.
С апартаментами, которые предусмотрены в ЖК «Главный проспект», дела обстоят еще хуже. Из-за того, что банки на фоне кризиса сокращают сроки кредитования, застройщики начали постепенно отказываться от этих проектов. По оценке аналитиков, многие объекты на «низком старте» из-за нынешней экономической ситуации рискуют остаться невостребованными и недостроенными. Так, в двух новых проектах, которые были анонсированы в 2015 году, даже не стартовали продажи: «Университетский» («Уралобувь», 2018), комплекс апартаментов на ул. Металлургов (ООО «Альфа-строй»).
Таким образом, застройщик ЖК «Главный проспект» встает перед выбором нескольких вариантов. Он может продолжить строительство комплекса в задуманных масштабах, однако затем квартирами придется торговать в убыток, чтобы поддерживать спрос. Также возможно, что стройку заморозят до лучших времен. Однако когда они наступят, никто предугадать не может. В итоге в городе может появиться еще один проект гостиницы «Дели», которая «строится» напротив цирка с 1992 года. Да и сам Гусев может в итоге не вытерпеть и поступить с этим участком так же, как и его предшественники — продать.
Впрочем, застройщик может попытаться подстроиться под нынешние тренды и упростить проект. Однако и в этом плане есть свои ловушки — экономическая ситуация в стране меняется слишком быстро. На государственном уровне, к примеру, уже несколько раз объявлялось о достижении «дна» экономики.
По какому бы сценарию сегодня ни пошло развитие событий на территории завода ОЦМ в Екатеринбурге, особого успеха от этого проекта для застройщика эксперты не ожидают. По крайней мере, на сегодняшний день для этого нет никаких условий.
Информационно-аналитическое агентство «УралБизнесКонсалтинг» 2000-2021