Строительный рынок на краю пропасти

Строительная отрасль Свердловской области находится на грани серьезного кризиса. Не исключено, что уже в ближайшее время до половины стройплощадок региона могут оказаться замороженными на неопределенный срок. В случае, если существующая ситуация затянется, это будет напрямую грозить серьезными финансовыми потерями и банкротствами многим участникам рынка. Ожидаемым следствием такой ситуации может стать очередной всплеск числа «обманутых дольщиков», которые не смогут получить уже оплаченные квартиры.

Как отмечает Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области, в третьем квартале 2014 года эксперты отмечают продолжающийся спад деловой активности в строительной сфере. Инфляционные процессы и внешнеполитические факторы стали причиной снижения спроса на производство строительных работ и ухудшения финансового состояния компаний-застройщиков. По словам президента Уральской палаты недвижимости Татьяны Деменок, на рынке в настоящее время наблюдается классический кризис ликвидности.

Главная причина бедственной ситуации — растущая «вилка» между ставками по банковским кредитам и падением спроса на недвижимость. И то, и другое является последствиями системного экономического кризиса в отечественной экономике.

Ни для кого не секрет, что строительная отрасль является одной из самых закредитованных. Практически все крупные проекты в сфере жилищного строительства осуществляются на заемные средства. В то же время по вполне понятным причинам стоимость кредитных ресурсов в последний год для такой высокорисковой сферы, как строительство, увеличилась как минимум в полтора раза. Более того, сам процесс получения кредитных ресурсов становится все более и более сложным: банки в кризисной ситуации стремятся сохранить ликвидность и не вкладываются в долгосрочные проекты. Все чаще строительным компаниям отказывают в перекредитовании или продлении кредитных линий. Учащаются случаи досрочных требований возврата кредитных средств.

Одновременно снижается интерес покупателей к инвестициям в недвижимость, особенно на ранних стадиях строительства. Число заключенных договоров по долевому участию в различных сегментах рынка снизилось на показатель до 28%. Число сделок по иным, менее защищенным законодательством и потому хуже учитываемым схемам, таким, как участие в строительном кооперативе, также неуклонно уменьшается. Главная причина этого — снижение покупательской способности населения. Основательно подкашивает спрос и рост ставок на ипотечные кредиты, практически одновременно произведенный всеми крупными государственными банками, объясняемый внешними санкциями.

Все это происходит на фоне обострения конкуренции между самими строителями, которые, несмотря на кризисные явления, вышли на исторические максимумы по объемам строительства и ввода в эксплуатацию жилья. Сегодня только в Екатеринбурге одновременно строится более 700 объектов жилой недвижимости общей площадью более 2,5 млн кв. м.

«Рынок строительства и готового жилья сегодня перенасыщен, и у многих застройщиков на первый план выходит проблема реализации уже построенных квадратных метров, а не поиска новых участков для освоения и инвестиций», — отмечает директор Союза предприятий строительной индустрии Свердловской области Юрий Чумерин.

В результате рост объемов предложения не получает адекватного роста спроса, что порождает классический кризис ликвидности. Как учит нас экономическая теория, логическим ответом на такую ситуацию должно стать снижение стоимости недвижимости до уровня платежеспособного спроса. Исполнительный директор Уральской палаты недвижимости Рустем Галеев даже называет этот уровень — порядка 10% от нынешней цены. Впрочем, другие эксперты говорят скорее о 20%.

Однако свердловские строители на такой шаг идти, видимо, не готовы. И их вполне можно понять: сложно снижать цены в условиях, когда все расходы — и на обслуживание кредитов, и на стройматериалы — только растут. Причем растут очень и очень значительно. Тут бы впору повысить ценник, чтобы не потерять прибыль. К тому же налицо и важнейший психологический фактор: цены на екатеринбургском рынке недвижимости не снижались практически никогда. При этом мысли о том, что отказ от снижения нормы прибыли сейчас может привести к катастрофическим последствиям в будущем, по всей видимости, большинством из них не воспринимается всерьез.

В результате сегодня мы наблюдаем различного рода «эрзац-методы» по восстановлению покупательского спроса на недвижимость. Вместо радикального снижения цен строители и девелоперы идут на значительное увеличение рекламных бюджетов (в целом по рынку по сравнению с прошлым годом они увеличились на 60%), а также разного рода «акции» и «специальные предложения», которыми маскируется реальное или виртуальное снижение цен.

Насколько такие методы окажутся действенными, покажет уже самое ближайшее время. Вполне возможно, отдельным участникам они позволят собрать и перераспределить в свою пользу оставшийся платежеспособный спрос. Но в целом проблемы рынка они решить не в состоянии.

Впрочем, сами строители отмечают, что на самом деле цены уже очень значительно снизились — но в валютном эквиваленте. В самом деле, номинированные в долл. США или евро квартиры с начала года подешевели на 20-25%. Впрочем, для инвесторов это скорее повод обходить вложения в недвижимость стороной: по сути, это означает, что вложив 400 000 долл. США в недвижимость в январе 2014 года, они уже потеряли порядка 100 000 долл. США!

«Очевидно, что рынок недвижимости Екатеринбурга таким, как раньше, больше никогда не будет. Введение санкций в отношении российских банков, резкий рост курса долл. США, падение цен на нефть, волатильность фондового рынка, снижение уровня доходов населения, введение налога на недвижимость, удорожание кредитных ресурсов и т. д. — все это значительно сокращает платежеспособный спрос в регионе. Поэтому участникам рынка необходимо приспосабливаться к новым условиям», — подводит итог президент Российской гильдии риэлторов Валерий Виноградов.

Однако приспособиться, видимо, удастся не всем. Наиболее пессимистично настроенные эксперты не исключают, что если глобальная макроэкономическая ситуация не изменится, международные санкции не будут отменены, и падение мировых цен на углеводороды не остановится, то уже в начале следующего года в Свердловской области может встать до 50% всех строек.

Механизм такой остановки прост. Уже сегодня среднестатистическая компания сталкивается с неприятной ситуацией: кредитные ставки растут, привлечь новые средства становится все сложнее, а временами — и вовсе невозможно. В то же время по действующим кредитам необходимо расплачиваться в срок, иначе шансы на получение нового займа из призрачных прекратятся в нулевые. При этом число новых клиентов падает, несмотря на значительные вложения в неэффективную рекламу.

В результате компания начинает терять текущие оборотные средства. Перестает хватать денег на зарплату сотрудникам, оплату подрядчиков, стройматериалы. В течение некоторого времени сотрудники и партнеры соглашаются работать в долг, но это только увеличивает растущую дебиторскую задолженность, но не приводит к кардинальному решению проблемы. Продажи продолжают стоять. Никакие «косметические» меры по предложению клиентам «подарочных акций» и скидок не работают.

В какой-то момент ситуация становится критической, и стройка встает. По мнению экспертов, вынужденная остановка стройки на срок более двух месяцев, как правило, означает для строительной компании вступление в стадию коллапса, выход из которого маловероятен.

Причин для этого несколько. Во-первых, вставшая стройка и отсутствие выплат по кредиту для любого банка превращает строительную кампанию из надежного заемщика с ликвидным залогом и перспективами погашения кредита в проблемный актив с весьма туманными перспективами реализации обремененного дольщиками «недостроя». В такой ситуации кредитный комитет любого банка предпочтет отказать в выдаче займа даже под самые фантастические проценты.

Во-вторых, привлечь новых дольщиков на объект, на котором не ведутся работы, практически невозможно. В ситуации «падающего рынка» и общих крайне пессимистичных настроений в обществе остановившаяся стройка однозначно воспринимается как верный признак недобросовестности. Даже кардинальное снижение цен будет расцениваться покупателями как попытка собрать последние деньги перед разорением.

Таким образом, строительная компания достаточно быстро подойдет к банкротству. В самой сложной ситуации в этом случае окажутся дольщики, особенно если их договора были зарегистрированы по разного рода специфическим схемам, отличным от настоящих договоров долевого участия. В этом случае они окажутся собственниками части заброшенного долгостроя, обремененного массой финансовых обязательств и с весьма туманными перспективами на завершение. Как показывает опыт последних десятилетий, решение их проблем может затянуться на долгие годы.