Рост курса долл. США и евро, по мнению экспертов, неизбежно повлияет на все потребительские рынки, включая рынок недвижимости. Риэлторы считают, что рост иностранной валюты спровоцирует увеличение цен на квартиры только относительно рубля, но в долларовом эквиваленте они продолжат дешеветь, как и в прошлом году. Однако с точки зрения застройщиков картина выглядит иначе: цены вырастут ровно настолько, насколько и валюта, полагают они. Напомним, что согласно оценкам экспертов, к концу 2014 года курс долл. США может вырасти как минимум до 36-38 руб. Сейчас он сохраняется на уровне 35 руб. Специалисты считают, что ожидать снижения не стоит, так как Центробанк не заинтересован в поддержании рубля. Поведение евро также насторожило участников рынка. 1 января евро стоил 45 руб., сегодня — 47,5 руб.
Риэлторы отмечают, что благодаря росту долл. США рынок недвижимости в Екатеринбурге демонстрирует необычную для января активность.
«Между ростом курса долл. США и ростом цен на жилье в Екатеринбурге есть четкая взаимосвязь: когда у нас курс рубля по отношению к валютам снижается, стоимость квадратного метра в долларовом выражении тоже снижается. Рынок в это время становится активным, так как люди в такие моменты интересуются недвижимостью», — заявил начальник аналитического отдела группы компаний «Новосел» Сергей Меньшенин.
Директор агентства недвижимости «Диал» Александр Дмитриев отметил, что активность рынка обусловлена тем, что в рублевом эквиваленте цены на жилье за год здесь выросли на 3%, а в долларовом за последние 2 месяца подешевели на 10%. Соответственно, люди, которые хранят сбережения в валюте, воспринимают ее рост как дисконт на недвижимость, пояснил он.
«После Нового года стоимость квадратного метра в Екатеринбурге практически не увеличилась. Те значения, которые дает уральская палата недвижимости, носят очень символический характер. Напомню, что за прошлый год цены выросли на 3-3,5%. А долл. США и евро за пару месяцев отыграл почти 10%. Поскольку рынок недвижимости в Екатеринбурге рублевый, люди начинают воспринимать цену квадратного метра как скидку. Для них стоимость метра снизилась на 7-10% несмотря на то, что УПН отметила, что она выросла на 1-2% с начала года», — пояснил Александр Дмитриев.
Он также подчеркнул, что на стоимость квадратного метра влияет несколько факторов, а долл. США — это один из них. По его словам, большое предложение на рынке жилья и высокие проценты по ипотеке сдерживают рост цен, то есть, по его мнению, экономически нет никаких причин, чтобы квартиры в Екатеринбурге дорожали.
Однако девелоперы комментируют эту ситуацию по-своему. Например, коммерческий директор УК «AVS «Development» Лев Тетин считает, что рост долл. США может только косвенно повлиять на цену жилья, которая напрямую будет зависеть от общей конъюнктуры рынка.
«Цены на жилье в Екатеринбурге будут расти в рамках инфляции. Возможный прогнозируемый рост в первом полугодии 2014 года — 5-8%. То есть вполне возможно, что они будут опережать рост валюты. Можно спрогнозировать стагнацию рынка, то есть в этот период не стоит ожидать всплесков и падений. Соответственно, стоимость валют не будет напрямую влиять на квадратный метр. Он будет зависим от общей конъюнктуры рынка и в первую очередь от поведения банковского сектора, потому что на сегодня 50-60% квартир продается через ипотеку, а если это другие объекты недвижимости — коммерческие, складские и так далее, это уже также привлечение кредитных средств. Ставка, по которой будет выдаваться кредитование, будет влиять на ту или иную сделку», — пояснил эксперт.
Независимый эксперт по недвижимости Александр Матофаев обращает внимание на то, что рост курса долл. США или евро неизбежно влечет за собой дополнительные издержки для строительного процесса, соответственно, тот процент, на который изменяется стоимость валюты, будет соразмерен проценту удорожания квадратного метра.
«Сегодня большинство застройщиков использует продвинутые развитые технологии, приобретает строительные материалы и современную технику за долл. США либо за евро. И эта составляющая неизбежно повлияет на удорожание самого процесса строительства с точки зрения вложения денежных средств, потому что обновлять технопарк приходится регулярно», — заявил эксперт.
Он также добавил, что раньше застройщики стоимость квадратного метра формировали исходя из соотношения рубля и долл. США, однако сегодня такой очевидной прямой зависимости нет.
Таким образом, стоит отметить, что прогнозы по поводу изменения роста цен на жилье в Екатеринбурге неоднозначны. С одной стороны, риэлторы склонны полагать, что рост долл. США оживит рублевый рынок недвижимости Екатеринбурга. При этом они обращают внимание на то, что данное обстоятельство не спровоцирует рост цен, так как для этого пока не сложилось экономических предпосылок. В то же время застройщики утверждают, что цены на квартиры либо увеличатся соразмерно росту валют, либо останутся без изменений, как и весь рынок недвижимости в целом.
Татьяна Юстус
Информационно-аналитическое агентство «УралБизнесКонсалтинг» 2000-2021