Авторская колонка

Эксперт рынка загородной недвижимости Вадим Шамшурин о мифах коттеджного строительства

24 май 2010 (11:32)

Эксперт рынка загородной недвижимости Вадим Шамшурин
Рассматривая попытки областного правительства сделать загородную недвижимость доступной, необходимо разделять ее на недвижимость для постоянного проживания и дачную, куда можно приехать на выходные или жить летом.

Загородная недвижимость для постоянного проживания — это большой серьезный дом, наличие земельного участка не менее 5-6 соток свободной земли, потому что нужно будет построить баню, беседку или барбекю, при этом необходимо наличие доступных коммуникаций: транспортных развязок, социальных объектов (школ, детских садов, магазинов и так далее).

Это та загородная недвижимость, которая не так доступна, как, например, дача или дом в деревне или саду. При этом можно же жить в дачном домике, кому то даже удастся прописаться в такой недвижимости, но это нельзя назвать жильем в том смысле, в котором мы понимаем.

Нормальное загородное жилье — это поселок, в котором есть охрана и инфраструктура. Таких поселков у нас практически нет. Может быть, один или два. Однако говорить о доступности в этом случае не приходится. Цены в этих поселках недоступны для обычного жителя. К примеру, стоимость земли площадью около 10 соток в таких поселках начинается от 3 млн. рублей. При сегодняшних доходах позволить себе приобрести такой участок и дом может лишь 2-3% населения. При этом из них половина уже имеют загородное жилье. Поэтому говорить о массовости в загородном жилье не приходится.

Когда говорят о том, что появилось загородное жилье за 1 млн. рублей, к примеру в той же «баковке», надо всегда осознавать, что мы имеем и что входит в этот 1 млн. рублей. Как можно жить в доме площадью 50 кв. метров, если только котельная для обогрева этого дома должна занимать не менее 6 метров? Так мы вернемся к «хрущевке» как к самому доступному жилью. Но не все хотят жить в таких условиях.

Здание для проживания за городом должно прослужить, конечно, не века, но хотя бы 20 лет. Понятно, что дом должен быть серьезной постройки, к примеру кирпичный или бетонный. На строительство дома отводится порядка 15-18 тыс. рублей за кв. метр. В итоге 1,8 млн. может стоить только само здание с площадью в 100 кв. м. Это кирпичная коробка с кровлей.

А 1 миллион — это полдома. Можно ли жить в доме за миллион, если хочется иметь в нем и ванную, и кухню?

Теоретически жилищный вопрос можно решить и за счет переселения людей за город. Именно таким путем и идет наше правительство. Но для этого нужны огромные территории. Если мы просто умножим число людей, которые стоят в очереди на получение земельных участков, а это порядка 10 тыс. человек, то в Екатеринбурге на 6 соток земли (минимум) получится порядка 600 га. Если сюда добавить еще дороги, детские сады и другие социальные объекты, то требуемая площадь земли составляет порядка 800 га. Таких участков на сегодняшний день возле города нет. Есть небольшие участки 10-30 гектаров.

Понятно, что к дому необходимо провести сети. В коллективных садах на один дом предлагается не более 1,5-2 кВт мощности. Но только современный холодильник использует 400 Вт, и он работает круглосуточно. В месяц «набегает» порядка 200 кВт/час на один холодильник. Для загородного дома потребность в электричестве составляет порядка 15 кВт. Что касается отопления электричеством, то на дом площадью 200 метров потребуется порядка 13-14 тыс. рублей в месяц. Не многие из тех, кто сегодня стоит в очереди на бесплатную землю, смогут себе позволить такие расходы. Поэтому нужно будет проводить газ. Чтобы его провести на территорию в 600 га, потребуется порядка 400 млн. рублей. Стоимость строительства инфраструктуры коттеджного поселка в среднем составляет порядка 10 млн. рублей на гектар. Если наше правительство хочет осчастливить 10 000 человек и дать им жилье за городом, необходимо вложить порядка 6 млрд. рублей.Стоимость канализации для одного загородного дома составляет примерно столько же, сколько и для коробки в 16 этажей.

И это тот минимум, который надо откуда-то взять.

Здесь есть два пути. Первый: взять деньги у монополий — электросетевых компаний, построить сети за их счет. Второй: взять у государства. Однако это значит, что в итоге все равно придется забрать деньги у людей, ведь монополисты заложат эти расходы в тарифы. Федеральный бюджет вряд ли серьезно потратится на строительство поселков в Свердловской области.

Деньги, которые, может быть, выделят на строительство загородного жилья, можно было бы направить на строительство 10 обычных домов. И те же самые 3-5 тыс. семей будут более счастливы, чем если они получат землю за городом без дома.

Идеальный вариант, если все сети будут проведены за счет поставщиков энергоресурсов. А строить человек может за свой счет и из чего угодно.

За последние два года было заявлено о строительстве 60 загородных поселков. Реально началось строительство 30. Сейчас продолжают возведение 15-20 из них. Все остальные — в замороженном состоянии. Строятся дома только под заказ. Очень мало домов возводится на средства застройщика, хотя как раз это и говорит о том, что поселок «живет». Нормальный застройщик строит на свои средства, а потом продает готовое жилье. Это показатель активного строительства. Нельзя назвать активным строительство под заказ, когда покупатель фактически сам строит свой дом, отдавая деньги строителю.

На сегодняшний день покупателями загородной жилой недвижимости являются люди, имеющие солидный достаток, возраст которых колеблется от 28 до 60 лет. При этом половина из них уже живет за городом, но хочет переехать поближе к Екатеринбургу, в пределах получаса езды от работы.

Второе — это дачная загородная недвижимость, которая расположена в деревнях или садах. Но там нельзя жить постоянно, потому что нет необходимой инфраструктуры. Такая недвижимость намного дешевле, ее может позволить себе приобрести и человек со средним достатком.

В общем, решить жилищный вопрос за счет строительства загородного жилья пока невозможно. Идея грамотная, но пока никто не знает, сколько это будет стоить. Просто властям легче говорить о развитии загородного жилья, чем заниматься решением реальных проблем.

Другие материалы по теме: