Статьи
15.10.2018

Успеть до роста цен

Успеть до роста цен На рынке жилой недвижимости как России в целом, так и Екатеринбурга в частности сложилась нестандартная ситуация. Определяющими сейчас являются не экономические факторы, такие как количество представленных квартир, уровень цен, маркетинговые акции или уровень конкуренции банков, выдающих ипотеку. По мнению экспертов, главное, чем руководствуются люди при покупке осенью 2018 года — это ожидания. Население ждет и опасается повышения в ближайшее время ставок по ипотечным кредитам, а также роста стоимости квадратного метра и уменьшения предложения на рынке новостроек из-за нового закона о долевом строительстве.

49% опрошенных жителей Екатеринбурга ожидает повышения цен на жилье. По данным предыдущего опроса (на июнь 2018), эта доля была 31%. Об этом сообщает портал Domofond.ru по материалам своего исследования. В среднем по России уверены в повышении цен 47% граждан. Доля людей, которые ожидают роста цен, выросла на 14 процентных пунктов.

Также более половины покупателей Екатеринбурга считают IV квартал 2018 года благоприятным для покупки недвижимости. Причем 43% опрошенных горожан считает, что ставки по ипотечным кредитам повысятся в IV квартале 2018 года.

«Все больше россиян уверены, что период снижения цен на недвижимость в России завершился. 41% участников опроса прогнозируют удорожание ипотеки, а 14% считают, что процентные ставки снизятся. Напомним, что во II квартале роста ставок ждали лишь 10%, а снижения — 31%. Таким образом, настроения россиян изменились кардинально: за квартал доля респондентов, уверенных в росте ипотечных ставок, выросла в четыре раза», — отмечается в исследовании портала.

Такие ожидания имеют под собой почву. Президент РФ Владимир Путин в указе «О национальных целях и стратегических задачах развития Российской Федерации на период до 2024 года» поручил довести ставку по ипотеке до уровня менее 8% к 2024 году. Указ был подписан 7 мая 2018 года, и в тот момент эта задача казалась реализуемой. Глава Сбербанка Герман Греф в это же время заявлял, что его банк снизит ставки по ипотеке до 7% в течение двух лет, а возможно и раньше. Средняя ставка по выданным ипотечным кредитам, по данным ЦБ РФ, снижалась весь 2018 год с 9,85% в январе, до 9,42% в августе.

Но август 2018 года все изменил. Угроза новых санкций против экономики России, грядущее увеличение пенсионного возраста и повышение НДС стали тем информационным фоном, на котором началось бегство инвестиционного капитала из страны, и параллельно у населения возник страх будущего снижения реального дохода.

Следствием стало увеличение, впервые с 2014 года, ключевой ставки ЦБ РФ, которое продемонстрировало рынку, что период относительно дешевого фондирования закончен. В ответ сразу несколько крупных банков подняли ставки по ипотеке: «ДОМ.РФ» (бывший АИЖК — прим. ред.), «Абсолют», «Транскапиталбанк» и «Банк Санкт-Петербург».

Это привело к тому, что граждане принимают решение купить квартиру, не откладывая. У многих уже есть одобренные решения от банков, полученные еще по старым условиям, которыми они воспользуются уже без сомнений.

По мнению экспертов, текущая ситуация на рынке ипотеки, возможно, уже никогда не повторится. Относительно низкие цены на новостройки, их большой объем и минимальные ставки по кредиту — все это скоро закончится. К тому же, по данным Уральской палаты недвижимости, объем предложений на вторичном рынке снижается, в то время как средняя цена квадратного метра растет.

Самое интересное, что аналитики не видят в текущих массовых покупках так называемых «инвестиционных» квартир, тех, что покупаются с целью дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду. Скорее можно говорить о сохранении каких-то сбережений, чем о попытке заработать на спекуляции недвижимостью.

«Когда у семьи есть определённая сумма денег, и есть, например, дети, такие семьи выходят на рынок и покупают себе дополнительную жилплощадь. Обеспечивают сохранение накоплений и будущее детей. Таких покупателей много», — рассказал УрБК начальник аналитического отдела Уральской палаты недвижимости (УПН) Михаил Хорьков.

У этого явления есть оборотная сторона. Купленные таким образом квартиры не будут в обозримом будущем возвращены на рынок.

С другой стороны, несмотря на бурный рост строительной индустрии, в середине 2018 года общий ввод жилья упал на 17% до 5,3 млн кв. м.; застройщики ввели на 26% меньше — 2,8 млн кв. м. против 3,8 млн годом ранее (73 800 квартир против 93 800). По некоторым прогнозам, общий объем ввода жилья в 2018 году не превысит 77-77,5 млн кв. м., из них 42-43 млн кв. м. в многоквартирных домах и 34-34,5 млн кв. м. — в индивидуальных. В 2017 году было сдано около 79,5 млн кв. м.

В 2019 ситуация не улучшится, поскольку фактически запрещается долевое строительство, и с рынка, вероятно, уйдет значительное число мелких застройщиков.

Заместитель главы Минстроя РФ Никита Стасишин, выступая на парламентских слушаниях, дал прогноз на 2020 год: падение ввода жилья на минимум 5% к 2020 году.

«Мы прогнозно заложили падение на порядка 5%. Это не спад, а корректировка с точки зрения перехода на новую модель финансирования, чтобы отрасль могла трансформироваться и приспособиться к новым реалиям финансирования жилищного строительства», — сообщил Никита Стасишин.

Таким образом, получается, что граждане, реализуя свой отложенный спрос и вполне разумно реагируя на негативные сигналы, постепенно вычерпывают сужающийся объем предложения на рынке жилья. А это, в свою очередь, приведет к тому самому повышению цен и дефициту предложения, которого они опасаются.

Кроме того, прогнозируемое падение доходов населения в 2019 году уменьшит количество желающих купить квартиры. И даже если существенного роста цен на квадратные метры не будет, то стагнации рынка недвижимости точно не избежать.

Михаил Зенков
Вернуться в раздел » Статьи
Материалы по теме
15.10.2018 Почти половина потенциальных покупателей недвижимости в Екатеринбурге ожидает повышения цен на жилье

49% опрошенных жителей Екатеринбурга ожидает повышения цен на жилье. По данным предыдущего опроса (на июнь 2018), эта ...

15.10.2018 Почти половина потенциальных покупателей недвижимости в Екатеринбурге ожидает повышения цен на жилье

УрБК, Москва, 15.10.2018. 49% опрошенных жителей Екатеринбурга ожидает повышения цен на жилье. По данным предыдущего ...

09.10.2018 Долевка по новым правилам

Изменения в законе о долевом строительстве могут привести к подорожанию жилья ...

23.08.2018 Дешевый рубль — дешевый метр

Девальвация рубля может привести к снижению цен на жилую недвижимость ...

31.10.2012 «Эксперт РА»: около 70% банкиров ожидают роста ставок по ипотеке не более 2%

УрБК, Москва, 31.10.2012. Около 60% банкиров ожидают, что объем ипотечного кредитования по итогам 2012 года все-таки ...