Эволюция торговых центров

Доля пустующих площадей в торговых центрах Екатеринбурга находится на максимальном уровне за последние годы. Из-за перенасыщения рынка и снижения доходности бизнеса собственники не могут привлечь новых арендаторов. В результате владельцы торговых центров стали расширять функциональность своих объектов и отказываться от традиционной системы взимания арендной платы.

Директор консалтинговой компании «Урал-Гермес» Александр Засухин рассказал, что екатеринбургские торговые центры можно условно разделить на три категории: успешные (доля вакантных площадей — 1-2%), устойчивые (3-4%) и проблемные (более 5-7%).

Как отмечают эксперты, даже самые эффективные ТЦ часто не могут найти новых арендаторов. В текущей экономической ситуации многие бренды отказываются расширять торговые площади. Нередко они урезают размеры своих магазинов или закрывают самые неэффективные точки.

В этих условиях на рынке стали происходить структурные изменения. В екатеринбургских торговых центрах появились форматы, которых раньше никогда не было.

«В ТЦ стали появляться краткосрочные мобильные форматы (ярмарки, выставки, pop-up магазины дизайнеров, мини-форматы развлекательных услуг). Кроме того, наблюдается поиск новых форматов на базе образовательных и культурных элементов (библиотеки, выставки, музеи, коворкинги, обучающие мастер-классы)», — рассказал Александр Засухин.

Иными словами, в настоящее время мы наблюдаем эволюцию термина «торговый центр». Ранее он включал в себя исключительно продовольственные и непродовольственные магазины. Затем ТЦ стали предоставлять развлекательные услуги. Сейчас в торговых центрах размещают практически любые форматы. Все зависит от желания конкретного заказчика. Из-за большого объема вакантных площадей собственники готовы идти на любые уступки, в том числе размещать выставки и проводить мастер-классы.

Начальник аналитического отдела Уральской палаты недвижимости (УПН) Михаил Хорьков считает, что рынок продолжает дифференцироваться, искать новые ниши и форматы.

«Торговые центры Екатеринбурга подстраиваются под имеющийся спрос. Количественно рынок насыщен. Возможности для качественного развития еще не исчерпаны», — полагает Михаил Хорьков.

Для привлечения арендаторов собственники торговых центров не только расширяют функциональность своих объектов, но и оптимизируют систему расчета с клиентами.

«Одной из основных тенденций на рынке является массовый переход арендаторов в расчетах с девелоперами на формулы «процент от оборота» или «минимальная ставка + процент от оборота». Такая ситуация повышает вовлеченность девелопера и арендатора в бизнес-процессы друг друга и приводит к развитию некоторых важных тенденций. Например, она вызвала увеличение средних площадей якорных арендаторов в ТЦ», — сказал Александр Засухин.

Михаил Хорьков также считает, что торговые центры Екатеринбурга постепенно адаптируются под текущие рыночные условия.

«Вакантные площади постепенно сокращаются. Объекты медленно заполняются. Арендные ставки стабилизировались. Снижение остановилось еще в прошлом году. В последнее время заметных изменений нет», — сообщил Михаил Хорьков.

Отметим, что в 2017 году рынок ТЦ Екатеринбурга впервые за последние 7 лет не увеличился количественно. В городе осталось 39 торговых центров. Ключевым фактором, влияющим на такое развитие ситуации, является кризис российской экономики, вызвавший девальвацию рубля, дефицит источников финансирования девелоперских проектов, снижение реальных доходов населения. Еще одной причиной является перенасыщенность рынка. В последние годы Екатеринбург стабильно является одним из лидеров среди российских городов по обеспеченности качественными торговыми площадями.