Диспропорции рынка новостроек

На рынке первичной недвижимости Екатеринбурга существует комплекс структурных проблем, которые сдерживают его развитие. Эти барьеры значительно усиливают негативный эффект экономического кризиса и создают серьезные трудности для застройщиков и покупателей первичного жилья.

Неравномерность размещения новостроек

Начальник аналитического отдела Уральской палаты недвижимости (УПН) Михаил Хорьков заявил, что в Екатеринбурге новые жилые комплексы размещаются непропорционально существующему спросу. В частности, на юге уральской столицы (район Широкой речки, УНЦ) расположено 26% от всех новостроек, на севере (Уралмаше, Эльмаше, Сортировке) — всего 11%.

«Это серьезная проблема. В ней надо разбираться и городским, и областным властям. Когда мы строим большое число объектов на одной локальной территории, очевидно, что там будут возникать серьезные сложности с инфраструктурой. Если у нас более половины проектов размещены в одной зоне, они создают большую дополнительную нагрузку. Это отражается на развитии всего города», — считает М. Хорьков.

Подобного мнения придерживается представитель Гильдии строителей и девелоперов в Екатеринбурге и Свердловской области Андрей Бриль.

«Мы видим географически диспропорции на рынке новостроек Екатеринбурга. Это вопрос не праздный. Появляется дополнительная нагрузка на инфраструктуру. Это влияет на качество городской среды», — заявил эксперт.

Рост закредитованности покупателей

В первые III квартала 2016 года рост числа выданных ипотечных кредитов в Свердловской области составил 34% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года (в денежном эквиваленте показатель вырос на 36%). Однако общее число сделок купли-продажи на региональном рынке жилья осталось на уровне 2015 года.

«Здесь есть определенная проблема. Дело в том, что рост ипотечного кредитования не приводит к пропорциональному увеличению рынка жилья. Мы просто видим наращивание доли ипотеки в структуре всех продаж», — рассказал Михаил Хорьков.

В перспективе это может привести к избыточной закредитованности потенциальных покупателей на рынке жилья, соответственно, к снижению числа сделок в долгосрочной перспективе.

Демографические диспропорции

По словам экспертов, в последние 10-15 лет резкое увеличение спроса на жилье в Екатеринбурге во многом стало возможным благодаря многочисленным покупателям, рожденным в 70-80-е годы прошлого века. Сейчас на рынок постепенно выходит малочисленное поколение 90-х.

В связи с этим в ближайшие годы в Екатеринбурге резко сократится прослойка людей, которые обычно совершают сделки с покупкой жилья в новостройках. Это приведет к сужению рынка и существенному падению спроса на квартиры.

«Смертельного в этом ничего нет. Однако при бизнес-планировании застройщики должны понимать, что происходит с демографией. Потому что это ключевой фактор. Нам необходимо корректировать квартирографию в проектах. Ясно, что разные компании будут решать эту проблему по-своему», — считает Анатолий Бриль.

Наращивание доли малогабаритного жилья

По данным УПН, в 2010-2016 годы доля квартир-студий на рынке новостроек Екатеринбурга выросла с 1 до 13%. В настоящее время застройщики продолжают наращивать объем предложений малогабаритного жилья («однушек» и студий). С 2015 года доля малоформатной недвижимости в уральской столице выросла с 39 до 52%.

«В последние два года этот сегмент активно растет. Ничего плохого в квартирах-студиях как формате жилья нет. Однако настораживает тот факт, что у нас в некоторых проектах на них приходится 70-90% от общего объема площадей. Это, по сути, «современные общаги». Долгое время этот сегмент в Екатеринбурге оставался дефицитным. Сейчас этот спрос постепенно насытился. Несмотря на это, екатеринбургские застройщики продолжают закладывать большое число студий в свои будущие проекты», — сообщил Михаил Хорьков.

Региональный директор по реализации недвижимости «Группы ЛСР» на Урале Руслан Музафаров также считает, что доля квартир-студий на рынке Екатеринбурга должна быть «дозирована».

«Студии — это, по сути, аналог комнат. Все застройщики прекрасно понимают, что это не однокомнатная квартира. Поэтому с этим форматом надо быть аккуратнее. Зачастую после покупки студии сдаются в аренду или быстро перепродаются. Но так или иначе, в течение 1-2 лет необходимо «донасытить» этот сегмент», — полагает эксперт.

Перспективы

По словам экспертов, перечисленные структурные диспропорции могут привести к глубокой стагнации сегмента первичного жилья в Екатеринбурге даже в том случае, если в стране заметно улучшится экономическая ситуация и восстановится платежеспособный спрос.

Для того, чтобы минимизировать последствия этих проблем, свердловским застройщикам необходимо разработать принципиально новую стратегию поведения на рынке, где будут учитываться демографические риски, выбраны наиболее перспективные микрорайоны для строительства, а также обозначены самые востребованные планировки квартир в ближайшие 5-10 лет. Если уральские девелоперы проигнорируют существующие проблемы, то даже окончание экономического кризиса не приведет к полноценному восстановлению рынка новостроек в Екатеринбурге.