ЖК «Малевич»: Уловки промзоны

В Екатеринбурге на фоне выноса предприятий за черту города развилась тенденция жилой застройки бывших промзон. Подобные проекты несут определенные риски, связанные с подготовкой территорий для размещения жилья и близким соседством промышленных объектов. Завлечь на такие комплексы покупателей, особенно при кризисных тенденциях на рынке, как отмечают эксперты, непросто. В этой связи некоторые застройщики прибегают к агрессивной рекламной кампании с использованием спорных приемов.

К подобным проектам относится и жилищный комплекс «Малевич», который возводится на месте промзоны в границе улицы Маяковского, переулка Трамвайный и проспекта Космонавтов. Дома нового квартала граничат с железнодорожными путями и трамвайным депо. Новый проект получил известность еще в 2014 году в основном за счет манеры рекламной кампании, которая ни у инвесторов, ни у профессиональных участников доверия не вызывала.

С того времени застройщик успел полностью возвести два дома из запланированных четырех. Также изменился и девелопер ЖК «Малевич» — компания Pred group после ребрендинга стала называться PRINZIP. Впрочем, принципы продажи квартир за два года остались прежними, что было продемонстрировано накануне на дне открытых дверей ЖК «Малевич», устроенном для потенциальных покупателей.


ЖК Малевич по-прежнему напоминает большую стройку

Мероприятие, на которое пришло порядка 50 человек, открылось с темы «Как выбирать квартиры в новостройке» под руководством представителя компании PRINZIP Антона Иващенко. Логично, что на встрече, организованной девелопером ЖК «Малевич», все доводы к выбору квартир сводились к приобретению жилья в новом квартале. Однако приведенные А. Иващенко аргументы вызывали еще больше вопросов у слушателей.

Группа риска

Самым спорным из этих доводов оказалась форма договора, которую представитель PRINZIP презентовал в качестве выигрышной: ЖСК (жилищно-строительный кооператив) по сравнению с ДДУ (договор долевого участия). При этом часть ЖК «Малевич» возводится и по тому, и по другому типу договора.

«В случае если застройщик обанкротился, плохо будет всем. И там, и там возникают ситуации, когда нет денег. Но ЖСК может принять решение, что делать дальше, как достраивать проект», — сказал А. Иващенко.

С этим доводом могут не согласиться обманутые дольщики из многочисленных ЖСК, созданных при строительстве домов на улице Рощинской. Отметим, что и застройщик ЖК «Малевич» — ЗАО «Уралстройинвест» в прошлом году был уличен в непредставлении информации о реализации квартир в данном жилом комплексе через ЖСК. За это по решению суда компания была оштрафована.

Как отмечают эксперты, в случае и с ЖСК, и с ДДУ, темпы строительства зависят от спроса. При этом, по данным вице-президента Российской гильдии риэлторов (РГР) Татьяны Деменок, число сделок на первичном рынке жилья в Екатеринбурге по итогам 2015 года сократилось на 40% по сравнению с 2014 годом.

Тем не менее в самой компании PRINZIP падения спроса на новостройки не опасаются, хотя в недостроенных домах остаются непроданными 56% квартир. В 2015 году только 8% жилья в ЖК «Малевич» приобретено в ипотеку.

«Мы не видим особого оттока клиентов по нашему продукту, поскольку мы очень вовремя ввели наш первый дом. Люди, которые испугались, могли здесь страхи развеять. Мы предложили продукт за меньшие деньги, чем наши конкуренты. Входящих денег нам достаточно», — пояснил УрБК директор по маркетингу PRINZIP Вячеслав Батаков.

Он при этом не исключил, что в случае падения продаж девелопер обратится за кредитными средствами под залог коммерческих площадей.

Субъективный пейзаж

Впрочем, если на фоне кризиса надежность договора ЖСК является скорее философским вопросом, то по другим аргументам в пользу ЖК «Малевич» представители PRINZIP избрали другую тактику. С 2014 года комплекс рекламировался «как расположенный в удобном месте в центре города с прекрасной окружающей инфраструктурой». За два года позиция девелопера проекта не изменилась.

Во время вчерашней презентации Антон Иващенко обратил особое внимание слушателей на то, что ряд застройщиков продают «вид из окна». ЖК «Малевич», дома которого насчитывают 27 и 34 этажей, здесь не исключение. В. Батаков подтвердил УрБК, что и в данном комплексе цена за квадратный метр зависит от высотности. Впрочем, вид из окна в доме, построенном в промзоне, оказывается на любителя.

Одним из потенциальных покупателей во время осмотра 27 этажа в первую очередь бросились в глаза железнодорожные пути с высоким трафиком движения. С другой стороны, просматривается трамвайное депо или глухие дворы. Основные «красоты города» можно разглядеть из окна в ЖК «Малевич» на очень далеком расстоянии. Единственным плюсом от высокого этажа в комплексе является его удаленность от железнодорожного вокзала. Впрочем, А. Иващенко в итоге заявил, что «вид из окна» является «субъективным критерием» при выборе квартиры.


«Живописный» пейзаж из окна дома в ЖК «Малевич»

Зато в незавидном положении оказались жители первых этажей, поскольку сами дома расположены достаточно близко к железнодорожным путям. На самом дне открытых дверей можно было почувствовать вибрацию на первом этаже одного из домов от проходящих поездов. Впрочем, по утверждению В. Батакова, никто из жильцов на близкое расположение железнодорожных путей не жаловался.

«Акустическая экспертиза показала, что железная дорога не является основным источником шума. Поезда должны сбрасывать скорость при въезде, и они больше шипят колесами. Большую нагрузку несет здесь проспект Космонавтов», — сказал директор по маркетингу компании PRINZIP.


По соседству с ЖК «Малевич» проходят железнодорожные пути

По его словам, уровень шума в итоге должен снизить наземный паркинг на 600 мест. Правда, с его появлением возникнет другая проблема — дополнительная нагрузка на проспект Космонавтов, который в час пик и без того стоит в пробках. Жильцам дома предложили объезжать пробку по другому маршруту — через улицу Маяковского на улицу Уральскую, или через Трамвайный проезд на ул. Смазчиков. Впрочем, и эти направления не всегда свободны.

Доступность общественного транспорта Антон Иващенко также назвал «субъективной оценкой».

Неправедная конкуренция

Зато в собственные критерии выбора квартир представитель девелопера включил такое понятие как «экспертная оценка». Ожидаемо, что названные слушателям «мнения специалистов» опять-таки указывали на выбор квартир в ЖК «Малевич». При этом в ходе презентации пошли в ход разъяснения об определенных недостатках других проектов в конкретных районах. Примечательно, что у упомянутых конкурентов участки граничат с лесными зонами.

Подобное представление жилого комплекса за счет конкретных недостатков иных участников рынка выглядит достаточно спорным ходом. Особенно на фоне различий экологической обстановки между промзонами и лесом.

Наконец, одними из ключевых и важных критериев со стороны представителей девелопера были названы исполнение обязательств и честность. Однако по первому можно судить только после окончания строительства последнего дома комплекса, сдача которого запланирована на IV квартал 2017 года. По этой же причине невозможно вывести объективную оценку относительно честности девелопера и застройщика, которые ранее были уличены в введении покупателя в заблуждение.