«Доходный дом»: между ипотекой и коммерческой арендой

На федеральном уровне приняты поправки в Жилищный кодекс РФ, согласно которым в Свердловской области может появиться возможность жителям арендовать жилье по ценам ниже рыночных — от 13 до 15 тыс. руб. в месяц. Эксперты в целом положительно отнеслись к подобной идее и считают, что застройщики Среднего Урала готовы работать по предложенной схеме с учетом быстрой окупаемости проектов. Также нововведения одобряют промышленные предприятия, которые готовы вкладывать средства в строительство подобного жилья для обеспечения им своих сотрудников.

Приблизительную сумму арендной платы в «доходных домах» в Свердловской области озвучил на пресс-конференции сенатор Совета Федерации Аркадий Чернецкий. По его словам, согласно нововведениям, для застройщиков, которые будут заинтересованы в возведении подобных домов, будет предоставлена возможность получать земельные участки по цене земельного налога. При этом 50% от общего числа квартир в них должны предоставляться по договорам социального найма.

«Максимальную цену аренды будут устанавливать региональные власти. Мы подсчитали примерно, что для Свердловской области это будет 13-15 тыс. руб. в месяц. Это выше, чем оплата за жилье, но гораздо ниже, чем коммерческая аренда. То есть подобный вариант может заинтересовать тех, кто не может приобрести квартиру в собственность даже в ипотеку, которая хоть и получила широкое применение, но не решила всех проблем», — считает Аркадий Чернецкий.

При этом он добавил, что собственник, будь то физическое или юридическое лицо, будет сам устанавливать цену за аренду, однако она не должна превышать тот максимум, который установлен региональными властями. Кроме того, согласно нововведениям, подобные квартиры нельзя будет приватизировать.

Последнее, по словам Аркадия Чернецкого должно заинтересовать промышленные предприятия, которые не рискуют строить дома для сотрудников, так как после приватизации работник может уволиться, и жилье останется в его собственности.

«Подобные нововведения имеют хорошую перспективу. При нынешних рыночных ценах на жилье в Свердловской области и тем более в Екатеринбурге предприятиям очень трудно обеспечивать персонал жильем как одним из видов социальной поддержки. На «Заводе им. Калинина» построили дом для сотрудников, сумев снизить цену на земельный участок и подключение к коммуникациям. В результате цена одного квадратного метра составила порядка 36 тыс. руб. С постройкой же домов, где аренда будет стоить до 15 тыс. руб., предприятия смогут расширить социальные обязательства и более эффективно решать проблему с нехваткой персонала, так как многие специалисты приезжают работать из других регионов России», — отметил генеральный директор Союза предприятий оборонных отраслей промышленности Свердловской области Владимир Щелоков.

С ним согласен исполнительный директор Уральской палаты недвижимости Рустем Галеев, который считает, что «доходные дома», в принципе, являются «весомым аргументом» для покрытия дефицита рабочих специальностей в промышленном секторе.

«Другой вопрос, смогут ли сами предприятия в нынешних условиях позволить себе строительство подобных домов. Если промышленность будет стабильно работать, то такой вариант можно рассматривать, если же нет, то собственники заводов будут задумываться об этом в последнюю очередь», — считает Рустем Галеев.

По его словам, для застройщиков участие в подобных проектах выгодно будет только в том случае, если они будут быстро окупаться и если будет низкая себестоимость.

«На сегодняшний день окупаемость обычного дома может составлять до полугода, поэтому застройщикам выгоднее такой вариант, чем при высокой себестоимости проекта ждать, пока к ним вернутся деньги через несколько лет. Если же себестоимость будет ниже, то есть вероятность, что кто-то будет строить «доходные дома», — считает Рустем Галеев.

Застройщики сходятся во мнении, что немаловажным фактором является то, что дома на сегодняшний день приходится строить в кредит по ставкам не ниже 15%, поэтому чтобы заинтересовать строительные компании, ставки должны быть снижены.

«На региональном уровне должна быть разработана некая программа поддержки строителей, чтобы реализовать идею «доходных домов» на практике. Сама идея интересная, строить, конечно, надо, занимать рабочих тоже нужно, однако для этого сначала нужно прояснить все моменты на региональном и муниципальном уровне», — отметил коммерческий директор группы компаний «Виктория» Андрей Ельнов.

По мнению заместителя генерального директора управляющей компании «AVS Девелопмент» Анастасии Дударевой, если государство будет поддерживать идею строительства «доходных домов», то это поможет вывести из «тени» мало контролируемый рынок арендного жилья и позволит исправно платить налоги с дохода от данного бизнеса.

Кроме того, подчеркивает Анастасия Дударева, строительство арендных домов сможет внести коррективы в ценовую политику в сфере не только арендного, но и продаваемого жилья.

«Если арендный бизнес будет регулироваться государством, то арендные дома создадут конкуренцию индивидуальным арендодателям, и цены на аренду зафиксируются. Это приведет к падению инвестиционной привлекательности квартир для «частников». И, как следствие, цены на покупку жилья также будут скорректированы», — считает она.

Насколько на самом деле будут востребованы подобные новшества в Свердловской области, можно будет сказать только после того, как правительство и Законодательное собрание региона разработают и примут программы в соответствии с ними.