Налоговый эксперт Анна Пашинина о росте кадастровой стоимости земли

Массовая переоценка земель, проведенная в Свердловской области, привела к значительному увеличению сумм налога, подлежащих уплате собственниками, и арендной платы землевладельцев. Произошло это потому, что в соответствии с нормами Земельного и Налогового кодексов РФ именно кадастровая стоимость является базой для расчета земельного налога и арендной платы, а также выкупной стоимости земель, находящихся в собственности государства и муниципалитетов.

Не согласные с установленным размером кадастровой стоимости землевладельцы (как собственники, так и арендаторы) могут обратиться в суд для ее снижения.

Возможность рассмотрения заявления об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка по общим правилам искового производства появилась у налогоплательщиков земельного налога и арендаторов земель муниципалитетов сравнительно недавно в связи с внесением изменений в ст. 66 Земельного кодекса РФ (от 22.07.2010), согласно которым «кадастровая стоимость земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости», а также правовой позицией ВАС, изложенной в Постановлении № 913/11 от 28 июня 2011 года.

По спорам, рассмотренным АС Свердловской области в сентябре 2012 года, среднее снижение кадастровой стоимости составляет 4,5 раза. Максимальное снижение стоимости достигнуто ООО «Урал-Премьер Лимитед» (почти в 11 раз), минимальное — ООО «Юнит-Сервис» (чуть менее чем в 2 раза).

Что необходимо для оспаривания?

Сейчас для признания кадастровой стоимости равной рыночной достаточно предоставления в суд отчета независимого оценщика, который укажет, что кадастровая стоимость существенно превышает рыночную. В большинстве случаев в суд наряду с отчетом оценщика предоставляется экспертиза отчета оценщика в СРО, в котором данный оценщик состоит. Хотя данная мера не является обязательной, чаще всего суды запрашивают экспертизу отчета, и ее отсутствие может стать препятствием для положительного исхода дела.

Примечательно, что подавляющее большинство подобных споров в Свердловской области разрешаются без обжалования решения в вышестоящих судебных инстанциях с принятием истцом всех судебных расходов на себя. Заявителями в данных спорах выступают как крупные девелоперы — собственники земельных участков стоимостью несколько десятков и даже сотен миллионов рублей, так и предприятия — арендаторы небольших муниципальных земельных участков и даже физические лица, которые недовольны размером земельного налога, подлежащего уплате в бюджет. При этом все дела данной категории подведомственны именно арбитражному суду (ст. 24.19 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ»).

В результате снижения кадастровой стоимости собственники земельных участков уплачивают земельный налог, а арендаторы — арендную плату в разы меньше, чем до такого обжалования.

О «сроке действия» рыночной стоимости

Кадастровая оценка земель в соответствии со ст. 24.12 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» должна проводиться не реже чем один раз в пять лет, а это значит, что невозможно гарантировать «вечность» установленной в результате выигранного судебного процесса стоимости земельного участка. Однако стоит отметить, что, во-первых, проведение кадастровой оценки — это довольно затратный для государства процесс (а значит, более частое, чем раз в пять лет, проведение оценки должно быть вызвано какими-то экстренными обстоятельствами); во-вторых, изменение стоимости земельного участка также может быть вызвано естественными экономическими процессами и является объективной действительностью, на которую мы, к сожалению, повлиять не в силах.

Поэтому даже установленная на ближайшие пять лет кадастровая стоимость, в разы меньшая, чем в настоящий момент, позволяет существенно сэкономить на налоговых платежах в бюджет. Например, изменив стоимость земельного участка с 414 до 173 миллионов рублей, ООО «Инвестторгстрой» («Гринвич»), по приблизительным подсчетам (исходя из ставки земельного налога 1%), снизило налоговое бремя на 2,4 миллиона рублей в год (около 12 млн руб. за 5 лет); ООО «Складской комплекс «ПЭМБИ», снизив стоимость земельного участка более чем в 4 раза (со 162 до 37 млн руб.), сэкономит на платежах в бюджет за год около 1,6 млн руб., а за пять лет — более 8 млн руб. (исходя из ставки налога 1,3%); ООО «Сервис 97», снизив стоимость земельного участка в 2,5 раза (с 75 до 29 млн руб.), за год уплатит налога меньше на 460 тыс. руб., а за пять лет экономия составит 2,3 млн руб. (исходя из ставки 1%).

Итак, для того чтобы снизить размер налоговых платежей по земельному налогу либо размер арендной платы, необходимо: провести оценку рыночной стоимости земельного участка; получить положительное заключение в СРО, в котором состоит оценщик; подготовить и подать исковое заявление о признании кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной в арбитражный суд.